摘 要：本文在对房地产评估本质和定义进行界定的基础上，对房地产评估价格的特征因素进行分析，并通过定量与定性相结合，理论与实际相结合的方法，选取不同的房地产科学的评估价格的特征因素的同时进行了量化，为使评估房地产的结果更加可信和客观，减少了评估房地产过程中的主观因素。
关键词：房地产评估价格 特征因素 量化指标
一、房地产评估价格定义
在没有任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。但是在实际估价过程中，在对房地产价格进行评估时采用市场比较法时，为了不使房地产评估价格失去意义，评估价格应该有明确的定义。并不是简单对房地产成交价格做区域因素（包括交通状况、基础设施状况、繁华程度以及环境状况）、交易日期、个别因素（容积率、建筑结构、临街状况、装饰状况、设备状况）等因素修正就是房地产评估价格，而是要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。
二、房地产评估价格的特征因素
反应异质性商品的特征的因素被称为特征因素，众多影响房地产价格的特征因素间的相互作用形成了现在的房地产价格水平，或者说现在的房地产价格水平是各种特征因素交互汇聚而成的。其中一般因素是指对一定区域范围内所有房地产价格和评估价值产生影响的普遍的、一般的、共同的因素。这些因素通常会在较为广泛地区范围内对各宗房地产的价格和评估价值产生全局性的影响。其中一般因素主要包括社会因素、政治因素、行政因素、经济因素、心理因素等。影响房地产价格的特征因素难以把握，而且极其复杂是造成房地产估价难的主要原因。本文主要分析影响房地产价格的各个特征因素，并对各特征因素进行量化，使人为因素影响降到最低。
三、房地产评估价格特征因素的选取
特征因素选取主要取决于房地产的评估对象及评估目的，评估对象和评估目的不同，选取的特征因素也不同，在选取特征因素的同时，应该从众多影响因素中确定具有代表性的主要因素。选择对估价结果有重要作用，对房地产价格影响大的因素作为主要因素是其選取的原则。这里的所说的对房地产价格影响大是指若缺乏这些因素，即使其他因素再多也无法客观的对房地产价格进行评估，该因素对评价结果有着举足轻重的影响。影响因素要有针对性的用于评估对象，各特征因素对评价结果都有一定的影响，因此必须针对可比案例和评估对象进行差异选取。一般请专家对特征因素的选取进行评定，用Delphi（德尔菲）调查法。在选择特征因素时利用德尔菲调查法，在对重要因素进行选择时，影响因素虽然比较多，但是在概念上因素的外延比较清楚，因此其中的协调就相对较为容易，专家一般都可以拿到比较统一的结果。由专家打分法收集、整理、归纳资料合计出来的可采用的房地产特征变量为，其中区域特征因素的特征变量包括地理位置、繁华程度、教育设施、基础配套设施、调通情况（包括公交车地铁站等）、以及环境质量等；个别特征因素的特征变量包括建筑外观、楼层、建筑结构、建筑面积、建筑类型、装修、朝向、物业管理、通风采光情况、设备、房龄、产权时间、上落设施以及其他因素；时间特征因素的特征变量包括交易时间等。
四、量化特征因素
1.量化硬指标。可以定量且容易得到数据的指标被称为硬指标。
A：模糊数学法。模糊数学法是较为常用的方法，但是模糊数学法又分为很多种，本文量化硬指标的方法选择使用模糊分布函数法。模糊分布可以分为偏大型、中间型、以及偏小型三种类型。常见的模糊分布又分为六种类型：抛物线分布、正态分布、梯形分布、柯西分布、Γ形分布、矩形分布。本文硬指标量化选择梯形分布的主要原因是要考虑操作的简便性和房地产状况特征因素的特点。
首先要按照有关规定对硬指标梯形分布确定取值范围[e，g]，a 以下为具体计算： （1）偏大型，越大的指标越好，a （2）偏小型，越小的指标越好，a （3）中间型，越在中间的指标越好，a 如：硬指标计算公式（3）适用于公交条数的计算，其取值范围最小值确定为0是表示房产附近没有公交通过，取最大值为20表示房产附近有20条公交线路通过。若取最大值20说明该被估价小区交通状况良好，增加交通线路对评估的价格影响程度很小，所以取最大值20。将被评估房产附近的公交线路条数带入到硬指标计算公式（3）中，若线路为12条，0.6为该小区评估时交通情况的赋值。 B：按照实际数据进行量化。采用房地产本身的数据作为其状况特征的具体数据，如成交价格、面积、以及楼层等。以房产附近的生活配套设施为例，如该小区附近有医院、学校、超市、公园、银行各一个，一个赋值一分，则总得分为五分。该小区建筑面积为120平方米，则赋值一百二十分。 2.量化软指标。只能定性不能定量的难以得到确切数据的指标被称为软指标，但可以对不同指标的考核进行指标的评判分级，量化考核指标标准细分。为对房地产的某些软指标进行定级量化，需要采用专家意见法把产地产的特征因素分为“劣”“较劣”“一般”“较优”和“忧”五个等级。根据两个个别特征因素和三个区域特征因素的级别专家所给出的意见归纳整理出来的软指标的评级标准例如：基础设施可以分为劣，较劣，一般，较优，优五个级别，这五个级别分别对应不同的标准。级别劣对应的标准是房产中仅包括水电供应；级别较劣对应的标准是房产中包括水电供应和电话通讯；一般级别包括水电、电话通讯供应以及供气供暖；较优级别包括包括水电、电话通讯、热力、中央空调供应以及供气供暖；最优级别包括水电、电话通讯、热力、中央空调供应以及供气供暖和智能化设施等各项措施。类似的，专家所给出的意见归纳整理出来的软指标评级标准包括基础设施、繁华程度、通风采光、环境质量和物业管理五大特征因素。这样的标准可以立足于类似广州市这样的大城市，但若要评估中小型城市，就要适量调整物业管理、繁华程度以及社区居民文化等。量化软指标要用极差评分法，确定软指标函数值，然后对五个等级的软指标进行赋值，其赋值方式可以分为赋值区间为[0，1]和赋值区间为[0.1，0.9]两种，其中区间为[0，1]的劣、较劣、一般、较优、优五个等级所对应的赋值为0，0.25，0.5，0.75，1，[0.1，0.9]对应的赋值为0.1，0.3，0.5，0.7，0.9。如果某一房地产附近有市级、区级、街区级、小区及商圈，那么其等级为优，则赋值1分或者0.9分。 五、结语 特征因素的选取和量化在房地产估价的实践中主观性很强，评估结果的客观性会被严重地影响，不同人员对同一处房地产项目的评估可能又会较大的不同。为了减少主观性在评估过程中带来的影响，使评估更加精确，本文选择用定量的方法并制定评级标准及赋值标准对房地产特征因素进行评估，大大减少了主观性在评估过程中带来的影响，但是如果不能完全量化，就要立足于住宅房地产。还要对各种类型的房地产有针对性的进行特征因素量化和分析，对房地产评估进行更深入的探讨和研究，为房地产价格评估提供一定的参考。 参考文献： [1]贾生华，温海珍.房地产特征价格模型的理论发展及其应用[J].外国经济与管理，2014（5）：42-44. [2]王德，黄万枢.Hedonic住宅价格法及其应用[J].城市规划，2015（3）：62-71. [3]李信儒，马超群.基于Hedonic价格模型的城镇基准地价研究[J].系统工程，2015（12）：115-119.