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海南考察习总结3篇
第一篇: 海南考察习总结
旅游、养老、医疗三位一体——海南“候鸟”式养老模式的考察报告
编者按：不久的将来，我省人口红利期将结束，老龄化问题将日益严重。如何养老成为社会各界和个人思考的问题。海南利用自身的气候资源等优势形成了“候鸟”养老模式，使养老与旅游、医疗结合，成为海南的重要产业。我省有两大“天然氧吧”的山区，有广大而美丽的农村，为探求海南的养老模式能否在安徽推广，深入研究社会化养老问题，省政府发展研究中心于2013年1月对海南省海口、文昌、琼海、五指山、东方、三亚等地的养老机构进行了考察和学习。现将考察情况汇报如下，供研究工作者参考。
一、海南“候鸟”式养老的意义
一是促进当地经济社会发展。在海南，能够在冬季几个月中常住过冬的外来人口，60％以上均为退休老人。据海南老龄办统计，每年冬季高峰时从各地来海南的“候鸟”老人约有45万人左右。预计到2020年，海南“候鸟”老人将达到34.9～62.8万。若以这些老人在海南住宿、餐饮、养生、医疗以及旅游等方面的每人每年平均直接消费2万元计算，总消费将达到100亿元左右，另外还能带动其他方面的消费，促进医疗护理、老年设施、公共交通等行业的发展。建立以海口、三亚为主,以琼海、文昌、五指山等中小城市为辅的养老服务经济圈，将吸引各地高层次群体来购房置业,促进当地房地产业良性发展,并带动医疗、旅游、交通、文化娱乐等行业的发展,提升就业率并增加城镇、农村居民收入。发展养老产业对拉动海南当地内需、促进交流起重要作用，并壮大旅游等支柱产业。
二是提升人力资本和智力服务。海南有大量退休的经济、文化、教育、科技等方面的专家、学者,若能使这些老人在海南发挥余热,实现“老有所用”，不仅丰富了其老年生活，也使其成为国际旅游岛的重要建设力量之一，对海南的发展将起到很大的促进作用。调研组在恭和苑、清平乐等处就遇见退休的医疗专家、将军、教师、画家等，这些在社区内依然在做自己相关专业方面的事情，并完全调动了其他老人参与社区活动的积极性。
三是丰富和完善老年旅游产品。建成先进、科学的旅游、养老、医疗三位一体养老模式，将吸引各地老人来参观和体验，增强海南对老年人群的吸引力。如山屿海度假公司倡导“候鸟式旅居度假慢生活”模式，让会员如候鸟般自由享受各地的优越资源，将海南选为其冬居基地之一。海南海口恭和苑研究健康管理、健康教育，将医疗的预保、营养、康复融入老人的饮食起居之中，弥补了目前国家医疗体系所不具有的部分，提升老人们的社会适应性。
四是能有效解决空置房问题。以前，海南由于房地产开发结构单一（如大量建设以省外需求为主的小户型普通商品住房）等原因，导致高空置率。2010年的统计显示，海南超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90%，存在严重的资源浪费现象。海南省的养老机构与内地的养老机构或者旅游机构建立合作伙伴关系，或发展养老连锁机构，使用季节性空置房屋来容纳外地老人，提高海南部分地区房屋使用效率。
二、海南“候鸟”式养老的主要做法
（一）以政策支持为主，加大资金支持。海南民政部门针对老年人不断增长的养老服务需求，在养老服务体系建设方面开展了大量实地考察和召开了众多的专家研讨会，并委托中国（海南）改革发展研究院进行了大量的调研。先后出台了一系列政策文件[1]，妥善解决了未参保超龄人员参加基本养老保险等问题，完善了支持养老服务体系建设的政策体系。在资金支持方面，对于非营利性养老服务机构新建或改扩建新增的床位，财政可给予2500元的一次性建设补助。兴办非营利性居家养老服务中心和社区日间照料中心，财政也适当给予一次性建设补贴和营运补助。按照政策规定，对乡镇、街道开展居家养老服务工作给予补贴。海南全省平均每年需支出财政补助资金2700多万元。经过政府在各个方面的补贴，当前海口市振东（米铺）老年公寓已经实现了盈利。该公寓是以完全护理、本地人为主为特点的养老院，与恭和苑等以休闲、旅游、外地人为主为特点的老年公寓相比，更具社会福利性和面向低收入困难群体，它的盈利标志着政府的保底政策和民生工程的性质。
（二）以高端养老为主，辅以中、低端。课题组所调研的海口恭和苑、海南颐康中医疗养院、海口山海度假村、琼海天来泉、南国夏宫等都是以商业经营模式开展高端养老服务的，设施齐全服务优良，主要针对外地来海南旅游养老的高端老人，每月收费高达5000元以上，如恭和苑的收费标准是8000元/人·月，以预防为主的颐康收费标准是6800元/人·月，山海度假村是6000元/人·月。而三亚卓达巴哈马、三亚清平乐都是在高档社区中，物业为老人们提供类别齐全的服务；
文昌市山屿海度假、三亚大茅山庄属于中端；
海口振东老年公寓对老人每月收费是2000元左右，对全护理老人的收费是4000元不到，属于基本的社会化养老服务提供者。
（三）以外地老人为主，本地老人为辅。“候鸟”式旅游养老模式要求老人至少满足三方面条件：时间、经济条件允许、能够生活自理。这些条件对“候鸟”式养老对象有所限制，并不是所有的老人都适合，所以以外地条件较佳的老人为主。如海口恭和苑外地老人占了90%以上；
以北京、上海、广州的老人为主，其中北京来的老人占了4成。山海度假村外地老人的比例是70%多，海南当地老人的比例是20%左右。而在三亚大茅山庄主要是黑龙江地区的老人。海口振东老年公寓创办的初衷是既接待过冬老人又接待本地生活难以自理的老人，但过冬老人一般只居住2到3个月，其余时间公寓大都服务长期居住的本地老人。
（四）以保健养生为主，辅以医疗护理。海南的养老机构充分意识到健康养生和保健是老人生活的重要组成部分，积极与医院等医疗机构合作，加强健康管理、养生、医疗方面的人员配置。在保健养生方面，如海口恭和苑设计了健康改善计划，整合了北京体育大学专业的运动健身资源，按照检测、处方、锻炼课程的完整步骤，在专属的健康秘书的协助执行之下，通过科学健身、膳食等手段，最终实现自身健康状况的改善。天来泉养生俱乐部引入英国爱德华健康管理等顶尖服务，提供温泉SPA、疗养，为会员配备健康管家，建立私人健康档案，进行身心健康全面评估，量身定制高效健康建议书，纠正对健康有害的习惯，指导健康生活新方式；
进行健康干预，包括健康跟踪回访，用药指导及提醒等。在医疗护理方面，恭和苑选址在海口市人民医院（中南大学湘雅医学院附属海口医院，是与北京协和医院同级别的医院）对面，与其建立了医疗保障体系及绿色就医通道，构建了“医养结合”的社会养老新模式。天来泉与琼海市人民医院建立绿色就医通道，问诊医疗不需要排队挂号等待。海南颐康中医疗养院就是在中医院的基础上建立起来的，是一家集中医理疗、客房为一体的综合性度假保健养生基地。山海度假村内设有山海疗养院，目前设置床位110张，设两个疗区、设有传统康复医学室、体疗室、药房、医学检验科、医学影像科、理疗科、彩超室、经颅多普勒室。一期投资3600多万元。全院在册职工55名，其中卫生技术人员33人。海口市振东（米铺）老年老人在公寓内可以看小病，大病去有合作关系的琼山医院。
三、海南“候鸟”式养老对我们的启示
海南“候鸟”式养老模式中拥有着气候环境资源等众多对于安徽不可复制的方面，但也存在着可复制的因素，如利用国家战略、创新养老政策，安徽可以借鉴海南的养老实践，利用我省多方面优势，建立旅游、养老、医疗三位一体的养老服务体系。
一是抢抓国家战略机遇，促进养老和旅游的深度融合。2010年1月，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。作为国家的重大战略部署，到2020年海南将初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，并成为全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台。这一平台为海南发展“候鸟”式养老服务产业提供了政策环境，使养老与旅游两者紧密结合起来，相得益彰。这些做法也完全可以在安徽得到复制，可以利用皖南国际旅游文化示范区建设和大别山片区扶贫开发正式上升为“国家战略”的机遇，拓展旅游产业链，发展护理服务业，将养老服务融入区域发展规划之中。养老产业的发展，可以有效利用山区阳光、空气、空间资源，将原来的劣势转变为优势，实现山区经济与城市经济的对接，推动脱贫致富。
二是推进医疗卫生体制改革，创新医疗与养老的结合。海南有着完备的医疗体系，有众多的医疗机构和社区医疗服务站。如三亚市有农垦三亚医院、三亚市人民医院、解放军425医院等医疗机构。海南率先启动异地就医结算业务，目前与海南开展异地就医结算的统筹区包括黑龙江、广西、贵州、山西等，为“候鸟人群”异地就医结算提供方便。我省合肥市滨湖医院等因地制宜地利用医疗资源开展养老服务，创新了“医养结合”模式，这一模式适宜在医疗资源丰富的地区推广，杜绝养老机构内纠纷的发生。
三是借助有利区位优势，促进社会化养老的开放发展。海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。海南位于我国的最南端，南海的北部,北边有日本、韩国、俄罗斯等发达国家,南边与新加坡、马来西亚等国相邻 ,并与我国香港、台湾毗邻,这些地方有大量老人到海南过冬、休闲、旅游和居住。安徽紧靠以上海为中心的长江三角洲富庶地区，是临江近海的内陆省份，有黄山、九华山、天柱山等名山，有长江、淮河、新安江等名川，在西部大开发战略中具有独特的承东启西、连南接北的区位优势。这些区位优势为面向长三角等地区发展异地养老，实现养老机构跨区连锁发展成为可能。
四是利用不可复制的优势，有效实现养老服务创新发展。海南地处热带，年平均气温23～25℃，最冷的1月平均16～20℃，最热的7月为35～39℃，年均降水量1500毫米。这样的气候最适宜于老人们安享晚年。海南拥有大量荒废山地和丘陵，此为发展养老机构提供了土地，如东方修建的仙鹿湖度假村；
还拥有青山、海滩、浴场、温泉、氧气等资源优势。特别是空气中的负离子含量很高,空气中氧气和负氧离子含量达到每立方厘米3000个以上,远高于我国其他大城市。这些在气候、资源、环境等方面不可复制的优势，为海南打造了独特的“候鸟”养老模式。如地处五指山市太平山旅游风景区的南国夏宫酒店，空气中负离子含量为每立方厘米12000个，居全国第一。有位从安徽来的83岁老奶奶，2006年以来，每年冬天搬到海南生活后，就从没生过病，也从没住过医院。我省的文化资源优势比较明显，黄山的“争相受死”、天长的“孝子坟”和宿州的“鞭打芦花”等慈孝典故源远流长，我们可以利用黄山棠樾牌坊群等孝文化资源融入社会养老中，为社会化养老提供文化软实力的支撑，利用老人节等平台打造良好的尊老、爱老、敬老的社会化养老环境。
四、对策建议
当前，社会上出现了“农村年轻人进城务工，城市老年人下乡养老”的现象。在海南和浙江的调研中发现，两地针对其自身的自然资源优势，积极应对老龄化问题，节约生产成本；
有利老人保健养老，拉动消费。借鉴海南和浙江安吉的经验，建议如下。
一是加快旅游、养老、医疗融合发展。将养老安居作为一种消费方式,通过社会化、市场化手段来探索老年产业的发展,建立一个政府倡导、股份合作、市场运作、产权明晰、转让灵活、保障健全的新型旅游、养老、医疗为一体的综合型产业。借鉴海南与吉林社会医疗保险管理局医疗保险异地就医结算经办合作经验，逐步健全养老机构或社区中医疗费用报销（异地）办法。引入市场竞争机制,增加民间资本的投入,促进三者融合发展。
二是鼓励养老机构连锁经营。针对贫富不均现象，借鉴山屿海度假和山海度假村异地式、候鸟式、连锁式养老模式，可以由一组织串联城乡，沟通供需。鼓励我省养老产业辐射全省的各个养老机构和社区服务机构,把各自独立经营的服务网点连结起来,使养老机构之间相互协作,通过协议的方式进行联营，实现养老资源优化调配和共享。
三是合作推广“候鸟”养老服务。河南省爱馨养老集团组织当地老人来到海南过冬，开展了“互动养老”新型养老模式的探索和实施。我省可以借鉴安吉模式，凭借大别山和皖南山区等地的资源优势，拓展乡村养老模式。我省的养老机构可以与海南等地的养老机构或者旅游机构建立合作伙伴关系,实现养老机构的对接。构建“候鸟”养老服务平台，满足外地老年人来皖休闲度假、旅游观光、医疗治病等要求。
四是坚持城乡一体化发展养老服务。浙江安吉在坚持城乡一体化前提下，在以有限的财力推动本土养老、培育乡村养老方面一直走在浙江的前列。安吉开展“本土养老”服务，在农村建立微型养老机构，使老人养老离家不离土，离家不离村。搞好美好乡村建设是乡村养老的前提。在自然资源环境如阳光、空气、空间等方面，我省各地农村与浙江安吉类似，可以借鉴安吉养老服务开放发展的经验，在城市周边的农村尝试复制安吉横山坞村城乡一体的养老模式，挖掘开发农村敬老院的养老潜力，初步在广大农村建立旅游、养老、医疗三位一体的养老服务体系。逐步形成我省农村养老机构开放发展，城市养老机构向农村扩展的互动局面。
五是积极完善社会养老服务体系。逐步建立起以居家养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为支撑的社会养老服务体系。社会化养老是一个社会性的系统工程，不能孤立地发展社会化养老，应在坚持以人为本的基础上，与扩大内需联系起来。从环境、管理、收费和性质等方面对养老机构进行分级、分类，实现科学化管理。对于低收入的高龄、失能和空巢独居老人，逐步完善养老服务补贴制度。
第二篇: 海南考察习总结
海南调研报告
一、海南市场的发展历程及政策影响
发展历程重要政策及事件：
起步发展阶段（90-94年）
随着海南省正式建省，设立亚龙湾国际旅游度假区，大批星级酒店开始建设，大批投资者涌入，三年时间内房价增长近4倍，但在93-94年，进入房地产泡沫时期。
巩固提升阶段（95-07年）
在2002年开始，海南房地产市场以三亚为主，再次开始发展腾飞，各大开发商涌入，星级酒店纷纷进驻，向东线发展，三亚旅游接待量也持续增长，三亚成为国内旅游重点区域。但在07年受到楼市调控影响出现短期的量价齐跌。
转型阶段（07-12年）：
2007-2010年，2007年海南省提出五年打造“海南国际休闲旅游岛”2010年1月4日国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，同年，东线高速正式开通。
2010年4月以来，房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，海南市场也受到较大影响，三亚各旅游度假房地产项目成交量明显下滑。投资型客群得到初步遏制。
2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场随着游客的接待量的节节攀升，随着政府强势规划的逐步落实，海南市场竞争也白日化，2012年海南市场量价略有回落。
2013年的海南市场，各类项目销售业绩呈现多极化，具有明显资源及竞争力的项目销售业绩持续稳定，也有部分项目严重滞销。
政策影响：
通过调研，自2011年政策调控以来，海南市场受到一定影响，特别是三亚以旅游支撑房地产发展板块。
限购政策：根据调研，现三亚市限购区域主要针对主城区河东、河西为界，覆盖区域小，但对于投资客群有一定影响。
限贷政策：根据调研，现三亚度假旅游板块的各大在售项目一次性购房客群比例高达90%以上，即使像万科湖畔度假这类可提供首付5成倍利率贷款的项目，一次性比例依然达90%以上，因此，限贷政策对三亚目标客群影响极其有限。
2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场受投资型需求影响，量价均略有下降。
二、海南市场板块及发展
海南旅游产品以滨海旅游为主，陆地总面积约万平方公里，海域面积约200万平方公里 ，总人口约万人，其中固定人口为万人，流动人口约为万人。
北纬18°以南重点旅游区域，水主题例更高达80%目前热带雨林、文化、温泉、漂流等旅游产品也在发展。
城市能级、资源条件决定区域价值基础，开发成熟度决定即有价值高度，未来规划决定升值潜力，根据此三项属性，整个海南市场分为以下五大板块组团。
南部组团是资源最好的区域，包括三亚市域范围及陵水、保亭部分区域，也是旅游度假地产。
板块特征：
次要考察组团：
主要考察组团：
客户特征：
稀缺性资源导入的游客转换为旅游地产的置业客户，客户来源广而散。以新海南人为主的岛内客户是目前支撑海南项目成交的重要组成部分，三亚岛外客户比例更高。
“四高”特征：
海南旅游地产客户分布图高寒地区
高寒地区：
以哈尔滨为中心的东北地区。
高收入地区：
以内蒙鄂尔多斯、山西等为代表的资源型地区
高消费：
以北京、上海为中心的高消费地区。
高人口密度地区：
以川渝为代表的人口聚集地。
销售情况：
2011年调控对于海南项目而言，不局限于政策本身，更重要的是通过降低客户投资预期，减少产品的去化量，可以看出酒店等配套不完善情况下，销售量持续降幅增大：
海口市场唯一销售同比增加的区域，房价有所降低，同时积蓄已久自住型、改善型需求在海南省逐步释放的原因。
三亚市场卖“气候”，但价格被保持的同时，增长空间也受到很大压迫；
而除开海口，其他重点市县则很难抵抗政策波动对其销售量产生的影响。
存量情况：
东线重点城市存量压力加大，三亚市场库存383万㎡相对较小，但12年销售量万㎡，预计去化周期达到35个月，并呈现上升趋势。
重点城市市场存量消化周期除海口略有下降外，其余各城市均处于消化周期均呈上升趋势，去化库存成为未来海南市场的主旋律。
三、三亚市场考察：
此次考察范围主要集中在三亚市域内的三亚湾、鹿回头半岛、高新区、亚龙湾、海棠湾、藤桥土福湾、清水湾（三亚市域外）
根据三亚及陵水板块，通过同行交流、实地咨询，针对具有相同特征的板块的典型项目进行了实地考察，并对销售价格、去化速度、产品特征、客群特征进行了深入了解以判断各区域针对客群的定位属性。
三亚湾
鲁能.三亚湾（美丽5期）
项目特点：
2007年开始开发1500亩高尔夫球场，近海项目（600m）享受三亚湾海滩，距离机场较近，配套丰富，高尔夫会所、高尔夫学院及练习场、游艇会会所、美丽MALL项目配套（世界风情酒吧街、时尚商业广场、休闲不夜城、社区内湖、旱地音乐广场）酒店、温泉疗养院、网球俱乐部、国际会议中心、购物中心、游艇展览馆及其他配套设施等。
产品及价格：
5期容积率，2012年5月推售
小高层精装公寓68-95㎡，20000元/㎡，物业元/㎡
独栋清水别墅160-220㎡占地400-700㎡，29000万-30000万/㎡，物业元/㎡
代理及客户：
易居中国代理，10月-3月旺季推售旺销，淡季全国巡展，以北方市场为主
客群：可按揭，但90%一次性付款
70%-80%是北方客户（北京、太原、东北三省）
客群为中高端投资客及度假客群，看重总价，离海滩近，离机场较近，短期2次到访成交较多。
销售速度：
2011因为政策及自身产品问题，年销售量约400套
2012年虽然市场受到持续影响，但调整定位，度假精装公寓销售量约800套，主要在10-3月销售
三亚市区
三亚.山水国际
项目特点：07年开始开发，三面环山一面临水，离市区近先期产品入住率较高，生活配套齐全，偏自住特征，但受到市区限购影响，别墅销售速度缓慢。
产品及价格：
独栋精装别墅500-810㎡，占地900-1500㎡，33000-50000万/㎡，总价1700-4000万/套，物业8元/㎡，限购区域内
电梯精装公寓52-127㎡，续客阶段，预计均价25000元/㎡，物业元/㎡
代理及客户：
自销，属于限购区域，公寓为主力产品
客群构成，外地客户限购，一次性比例100%
70%是北方客户（北京、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省客群）
客群为养老客群及偏好便捷度的度假客群，看重总价，生活方便。
销售速度：
2012年别墅组团剩余产品在售，货量较少，受限购影响，月销售量约1套
2013年精装度假公寓处于续客阶段，5月推售（原旺季月销售量约30套，受到一定限购影响）
鹿回头半岛（大小东海）：
中信.半岛云邸
项目特点：
借助半山半岛规划资源，享受海质较好的规划海滩，高端酒店，游艇俱乐部，高尔夫球场，半山腰位置全产品观海，是离市区最近的顶级高端规划板块（开发中）。
产品及价格：
90亩，容积率
别墅:800㎡，占地2-4亩，6000万/栋起，绿城物业元/㎡
电梯160-240㎡，万/㎡起，均价40000元/㎡，物业元/㎡
产品规划完全以经过资源为导向，几乎户户海景
代理及客群：
华远代理销售， 100%一次性付款
60%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省客群）
客群为顶级高端客群。
销售速度：
2012年12月首开推524套，销售约200套，旺季月销售量约60套
半山半岛
项目特点：
2007年首推，已开发至7期（共10期），一二期以公寓与别墅为主，后期均已景观板式高层为主，最大限度利用高尔夫景观和环海景观。几乎垄断鹿回头半岛的资源，但开发还在完善中，定位离市区最近的顶级高端度假区，以鹿回头半山公园+高尔夫+游艇生活为主，海质优于大东海及三亚湾。
产品及价格：
先期部分产品精装电梯公寓100-130㎡
主力产品为精装电梯板式公寓190-210㎡（样板展示，高尔夫，海景，猕猴山）
33000元/㎡-60000元/㎡（精装含家具家电）
均价45000元/㎡，7期物业元/㎡，其余元/㎡
定金50万，只支持一次性付款
代理与客群：
前期为金达利代理，后期自行销售
客群100%一次性付款
70%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省客群）
客群为顶级高端客群。
销售速度：
1期、2期2007年推出，公寓12000元/㎡售罄，别墅
4期、5期100-130㎡电梯板式公寓为主，均价40000元/㎡，旺季月销售量约30套
7期（实景样板展示）190-210㎡高尔夫+海景景观板式公寓，均价45000元/㎡，旺季月销售量约60套。
海棠湾
东线高速以东临海区域以顶级度假酒店为主，暂无商品房项目开发，东线高速以西（南田温泉度假区）有3个项目开发，陶然湾（叠拼洋房+电梯公寓）、珠江南田57°（叠拼洋房+电梯公寓）、六和悦城（电梯养生公寓）项目规模不大，无海景资源，主打温泉、养生、养老。
陶然湾项目特点：占地240亩，容积率，1088户，2013年2月面市，推售叠拼洋房32套，电梯公寓200余套，区域交通景观较粗糙，立面品质较低，温泉家家入户带泡池。
产品及价格：
叠拼洋房110-160㎡（4F电梯公寓，一栋8户）
均价26000元/㎡（精装含家具家电家私）
物业元/㎡
主力产品电梯公寓60-140㎡（主要以80㎡2房）
均价18000元/㎡（精装含家具家电家私）
物业元/㎡，定金20万，支持贷款
代理及客群：
自行销售，客群90%一次性付款
80%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省年龄50岁以上客群）
客群为北方高龄高端客群，多在三亚市区已购房，在此购房多为三亚的第二套房。看
重301医院配套
销售速度：
2012年2月1日同时推售叠拼洋房+电梯公寓
叠拼洋房1个月销售5套（受立面、产品形态、资源影响，销售量较低）
电梯公寓1个月销售约80套（普遍看重海棠湾未来趋势，养生、养老，301医院配
套，且现状海棠湾商品房稀缺）
珠江南田57°
项目特点：占地400亩，开发占地约100亩，容积率约，独栋温泉别墅约300套，区域交通景观较粗糙，叠拼温泉小别墅，单一产品4种类型，现房销售，家家温泉入户，酒店配套已运营，因拿地早，商业40年产权，剩余30年产权。
产品及价格：
叠拼别墅45-80㎡（上叠下叠产品）
均价30000元/㎡（精装含家具家电家私）
物业元/㎡，入住时间短返70%
定金20万，支持贷款
代理及客群：
珠江自行销售，客群100%一次性付款
80%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省年龄50岁以上客群）
北方养生、养老型高端客群。
销售速度：
旺季10月-3月，月均销售约20套，目前剩余100套左右
六和悦城（反面案例）
项目特点：占地90亩，容积率， 2013年1月面市，推售3栋8-9F一梯两户小高层公寓。项目区域交通景观较粗糙，景观、立面、售楼部、样板展示均很粗糙，主打养老物业。
产品及价格：
仅一种户型的产品，电梯公寓80-100㎡均价20000元/㎡（精装含家具家电家私）
物业4元/㎡（含保洁、代租等服务）
代理及客群：
自行销售，项目不支持贷款，因滞销，基本无客群，定位客群是50岁以上养老客群。
销售速度：
2012年1月面市，目前滞销，工程整改中。
土福湾
东和福湾
项目特点：
占地约500亩，08年开始开发，别墅容积率约，总体容积率，有海滩资源，主
推小型度假别墅，以看海公寓及投资型洋房为辅。区域发展还不成熟，靠近海棠湾及
享受土福湾海滩资源，纯西班牙风格，1F纯度假小别墅，强调度假元素。
1层度假组院别墅69-130㎡（69㎡占地160-180㎡，130㎡占地200余㎡）
产品及价格：
创新度假别墅，均价60000元/㎡（精装含家具家电家私） 物业元/㎡
看海公寓50㎡-80㎡（精装全配，共3栋，均在近海资源，以看海为主要卖点）
均价30000-100000元/㎡（根据看海资源而定），物业元/㎡
洋房产品约50㎡（精装全配带投资返租）均价20000元/㎡，物业元/㎡
（可选择5年租金一次性返租，年收益5%，5年一次性返租计入房价，业主一年可入住约30天）
代理与客群：
合富辉煌代理销售，定金10万，支持贷款
客群100%一次性付款
80%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）
别墅、公寓：养生、养老中老年客群为主
洋房：以中高端年轻投资客群为主，投资监度假需求。
销售速度：
度假组院小别墅：2008年-2011年推售，旺季月均销售约15套，目前基本售罄
看海公寓：2009年-2012年，旺季月均销售约30套，目前剩余较少
洋房：最后推售产品，2012年10月推售，推售400套，销售约380余套，旺季月均销售45套。
市域高新区
和泓假日阳光
项目特点：
该项目地处三亚市城郊高新区，位于三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾枢纽地段，但度假资源相对贫乏，有一定山景资源。该项目由重庆和泓集团打造，占地175亩，容积率，是三亚市场上罕见的无资源高密项目，价格低。
产品及价格：
主力在售产品为55-78㎡电梯公寓，均价15000元/㎡，途家合作，物业费4元/㎡(产品设计度假元素缺乏，属自住类地产项目)
代理与客群：
和泓自行销售，客群80%以上一次性付款，不限购，可按揭
50%是北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）
30%为川渝客户（和泓公司内部客户，挖掘川渝业主资源客户，当地301医院合作等合作单位整合资源客户）
以中高端投资客户为主，看重性价比，属于海南投资入门级客群。
销售速度：
7-11栋 合计1800套，销售约1000套
2011年取得建设用地规划许可证
2012 上半年取得建设工程施工许可证
2012年6月10#11#合计约700套推售，12月基本售罄，平均销售速度约100套/月（内部资源整合客户比重较多）
2012年12月7-10#合计1000多套房源推售，平均销售速度约100套/月， 9个月时间合计销售约1000套。
万科湖畔度假公园
项目特点：
该项目地处三亚市城郊高新区，位于三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾枢纽地段，有一定湖景资源。该项目占地655亩，建面63万㎡，容积率，是万科据森林后又一无海景资源养生、养老度假项目。该项目产品只有一种户型，商业产权、度假元素明显。
产品及价格：
9-11F小高层63㎡电梯公寓，均价20000元/㎡，万科物业，物业费4元/㎡(产品设计强调度假元素，控制总价，一期为商业产权40年)
代理与客群：
合富辉煌代理销售
客群80%以上一次性付款，不限购，可首付5成倍利率。
70%是45岁以上（或为父母购买）北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）
20%为万科资源客户（万客会，渠道资源客户）
以中高端养生、养老投资客户为主。
销售速度：
2012年11月17日开盘，推售约1100套推售，已销售约700套，平均销售速度约170套/月（项目首次开盘，续客时间较长）
陵水（黎安港）
合富汀澜海岸
项目特点：
该项目地处陵水县黎安港开发区，该区域主要依托规划中的国际海洋公园，作为先行的一线海滨开发项目，目前交通非常不便，预计未来规划道路会改善。占地约800亩，容积率，规划有酒店、公寓、别墅等
产品及价格：
11F小高层120-150㎡板式海景公寓，均价15000元/㎡-20000元/㎡（根据楼层及海景资源），物业费元/㎡(精装含家具家电)
2F带泳池独栋别墅195-370㎡，均价25000元/㎡-50000元/㎡（根据花园面积海景资源），物业费元/㎡(精装不含家具)
代理与客群：
合景泰富自行销售
客群80%以上一次性付款，不限购，60%是45岁以上（或为父母购买）北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）
部分客户为规划预期清楚的政府官员或企业高管（投资型）
以海滨度假投资客户为主。
销售速度：
2012年3月推售
海景公寓销售推售约800套，已销售约400套，平均销售速度约30套/月
别墅推售约70套，已销售约50余套，平均销售速度约4套/月
清水湾
雅居乐清水湾
项目发展历程：
项目特点：
占地约万亩，分为五大组团，每个组团2-3种产品在售，主要以高低结合规划方式，即看海（山景、高尔夫）电梯高层+游艇别墅（泰式别墅、山景洋房、高尔夫别墅）产品为主，享受12公里海岸线，高尔夫球场、JW酒店、希尔顿酒店等顶级配套。
清水湾始于２００６年８月，项目预计总投资１３０亿元，分十年完成。经过五年开发，截至2012年年中，清水湾已对外宣称总销售额达１５０亿元，超过当初预计的总投资额。
产品及价格：
酒店式公寓：
(精装修、拎包入住) 面积约：77-175㎡，均价 16000元/㎡
高层海景公寓：(精装修、拎包入住) 面积约：70-170㎡，均价 20000元/㎡
海景高层洋房：面积：130-330㎡，均价 20000-25000元/㎡
高层园景洋房：
面积：97-111㎡，均价 20000元/㎡
独立别墅：面积：154-1411㎡,花园面积：390-1770㎡，均价 30000-35000元/㎡
（一线海景顶级产品部分高达40000元-50000元/㎡）
代理及客群：
雅居乐自行销售
客群90%以上一次性付款，不限购。
清水湾客群覆盖全国，约10000组左右的业主有60%是30岁以上北方客户（北京为主、太原、黑龙江、哈尔滨等东北三省为主）
20%为川渝华中区域客群高端客群
10%华东江浙一带客群
全产品线覆盖了中高端到顶级客群，以海滨度假投资客为主。
项目投资数据调查：
据业内人士数据支持，雅居乐清水湾建筑成本数据推算，在开发总成本中，建筑成本占50%左右，土地成本占30%左右，其余20%为营业税、增值税等税费支出，而成本占销售收入的比重在60%左右。
据业内人士相关数据支持，清水湾项目别墅组团成本应为万元/平方米，项目楼面地价仅为245元/平方米左右。
小结：
建议持续跟进区域：
鹿回头半岛：该区域配套成熟，交通便捷，定位高端，山地+海景+高尔夫景观，适宜中小地块高端项目开发，对开发实力要求高，可实现高单价销售。
代表项目（中信云邸、半山半岛）
市域高新区主干道沿线：该区域为交通枢纽区，但景观资源价值较低，定位偏低，适宜中等规模项目开发，对开发实力要求不太高，但售价低，配套不成熟。
代表项目（和泓假日阳光、万科湖畔度假公园）
海棠湾板块：热点区域，起步阶段，对开发实力及开发时机把控要求高。定位高端，适宜几百亩及以上的项目开发。
代表项目（暂无），详见海棠湾板块资料
四、三亚海棠湾板块调研
海棠湾简介
海棠湾位于南中国海之滨，是三亚东疆门户。东北与陵水县接壤，西北与保亭县毗邻，西南以仲田岭、回风岭、竹络岭、琼南岭群山为界，构成自然的海湾区域。总面积平方公里。以汉、黎为主。
海棠湾距三亚市区28公里，距凤凰国际机场40公里。海棠湾海岸线长公里，区域内除海水、沙滩、风情、民俗、温泉及岛屿外，还有总长公里长的原生态内河水系，总面积8平方公里的泻湖以及丰富的湿地资源。
2004年三亚市委，市政府开始启动海棠湾规划
2007年5月，海南省政府正式批准海棠湾控制性详细规划，从此拉开了海棠湾开发建设的序幕。海棠湾规划总面积平方公里，规划2020年期末人口总规划25万人。
海棠湾规划
一点、一带、三区、六片、五楔
一点蜈支洲岛：规划定位为以观光、休闲、度假功能为主的热带海岛雨林公园，开展潜水、垂钓、水上运动等多种海洋娱乐项目。
一带沙坝地带：规划建设32家以上的高端度假酒店。已进驻的酒店品牌有：凯宾斯基、索菲特、逸林希尔顿、康莱德、费尔蒙、君悦、喜来登、豪华精选、香格里拉、洲际、万丽、凯莱等。凯宾斯基、万达逸林希尔顿、万达康莱德、中港万丽已开业。
三区南、中、北三个区：
南区：南起铁炉港，北至国家海岸大道；
中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围；
北区：包括藤桥、椰洲、风塘等多个场地单元；
顶级度假酒店正在形成。
六片六个主要功能片区
铁炉港片区、林旺片区、龙江塘片区、风塘片区、椰洲片区和土福片区。
铁炉港片区和林旺片区位于海棠湾南区。面积约45平方公里。规划定位为公共服务、休闲及医疗中心，将充分利用山体、泻湖、海湾等优质资源，打造具有国际影响力的游艇和休闲品牌，主要项目包括亚洲顶级的国际游艇港、高档酒店区、山地高尔夫社区、国际风情小镇、梦幻娱乐不夜城、影视不夜城、奥林匹克湾、国际会展中心、解放军总医院海南分院等。
龙江塘片区位于海棠湾中区。既有以大小龙江塘为核心形成大面积的湿地，总面积平方公里。规划定位为高端休闲度假区，主要功能包括顶级酒店、国际滨水社区、国际养生社区。
风塘片区、椰洲片区、土福片区位于海棠湾北区。风塘片区:约10平方公里，规划定位为主题乐园、综合社区、滨水社区。主要项目有：滨海高端度假酒店、国际度假社区、惠普动漫产业基地、国际艺术中心、国际免税购物城等。
椰洲片区:约18平方公里。规划重点打造结合山体、河流、湿地、椰林、温泉、风情小镇等多样旅游资源的综合片区。河口的椰子洲岛将建成国家海岸湿地公园，以完整保护这里的原生态环境。
五楔交通规划结构
海棠湾对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及东线高速铁路。海棠湾区域内交通主干道由 “三纵九横”的道路体系组成。三纵分别为各片区间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路。
区域价值解读
【区位优越】海棠湾位于中国唯一的热带度假天堂——三亚市，作为三亚的东部
门户，具有极好的旅游区位条件，距市区28分钟车程，距三亚凤凰机场45公里
【高端定位】唯一被誉为“国家海岸”的滨海湾区，政府亲力打造，海棠湾将成世界旅游度假目的地。
【资源稀缺】拥有三亚最后一片纯净海域、二线内河水系、蜈支洲岛、号称“神州第一温泉”的南田温泉等。但目前呈现效果还处于初级阶段。
【多元顶级配套】拥有最复合、最高端的配套设施，如国际会展中心、三亚最大
的游艇码头、亚洲最大的离岛免税城、解放军总医院，且云集100余所顶级酒店，目前一线酒店建成或在建，二线均未动工，区域开发处于起步阶段。
区域开发潜力分析
目前海棠湾处于初步建设阶段，一线已被高端酒店圈定，以海棠路为界，林旺片区、龙江塘片区、风塘片区二线开发相对潜力较大，铁炉港片区已完成布局，301医院、高尔夫、酒店已呈现、土福湾区相对边缘化，目前有早期项目在售，但配套落后，椰洲片区延伸至东线高速以西，配套相对落后，交通体系尚未完善。根据实地考察和分析，预判最先成熟区域将是铁炉港向北至龙江塘一带。
小结：海棠湾具备区域便捷、定位高端、资源稀缺、配套规划齐备四大优势，但目前处于起步阶段，人流稀少，主要道路、部分顶级酒店与301医院已呈现，二线开发项目无动工迹象，开发时机的选择十分重要。林旺和龙江塘区域二线资源需重点关注
第三篇: 海南考察习总结
旅游、养老、医疗三位一体——海南“候鸟”式养老模式的考察报告
编者按：不久的将来，我省人口红利期将结束，老龄化问题将日益严重。如何养老成为社会各界和个人思考的问题。海南利用自身的气候资源等优势形成了“候鸟”养老模式，使养老与旅游、医疗结合，成为海南的重要产业。我省有两大“天然氧吧”的山区，有广大而美丽的农村，为探求海南的养老模式能否在安徽推广，深入研究社会化养老问题，省政府发展研究中心于2013年1月对海南省海口、文昌、琼海、五指山、东方、三亚等地的养老机构进行了考察和学习。现将考察情况汇报如下，供研究工作者参考。
一、海南“候鸟”式养老的意义
一是促进当地经济社会发展。在海南，能够在冬季几个月中常住过冬的外来人口，60％以上均为退休老人。据海南老龄办统计，每年冬季高峰时从各地来海南的“候鸟”老人约有45万人左右。预计到2020年，海南“候鸟”老人将达到34.9～62.8万。若以这些老人在海南住宿、餐饮、养生、医疗以及旅游等方面的每人每年平均直接消费2万元计算，总消费将达到100亿元左右，另外还能带动其他方面的消费，促进医疗护理、老年设施、公共交通等行业的发展。建立以海口、三亚为主,以琼海、文昌、五指山等中小城市为辅的养老服务经济圈，将吸引各地高层次群体来购房置业,促进当地房地产业良性发展,并带动医疗、旅游、交通、文化娱乐等行业的发展,提升就业率并增加城镇、农村居民收入。发展养老产业对拉动海南当地内需、促进交流起重要作用，并壮大旅游等支柱产业。
二是提升人力资本和智力服务。海南有大量退休的经济、文化、教育、科技等方面的专家、学者,若能使这些老人在海南发挥余热,实现“老有所用”，不仅丰富了其老年生活，也使其成为国际旅游岛的重要建设力量之一，对海南的发展将起到很大的促进作用。调研组在恭和苑、清平乐等处就遇见退休的医疗专家、将军、教师、画家等，这些在社区内依然在做自己相关专业方面的事情，并完全调动了其他老人参与社区活动的积极性。
三是丰富和完善老年旅游产品。建成先进、科学的旅游、养老、医疗三位一体养老模式，将吸引各地老人来参观和体验，增强海南对老年人群的吸引力。如山屿海度假公司倡导“候鸟式旅居度假慢生活”模式，让会员如候鸟般自由享受各地的优越资源，将海南选为其冬居基地之一。海南海口恭和苑研究健康管理、健康教育，将医疗的预保、营养、康复融入老人的饮食起居之中，弥补了目前国家医疗体系所不具有的部分，提升老人们的社会适应性。
四是能有效解决空置房问题。以前，海南由于房地产开发结构单一（如大量建设以省外需求为主的小户型普通商品住房）等原因，导致高空置率。2010年的统计显示，海南超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90%，存在严重的资源浪费现象。海南省的养老机构与内地的养老机构或者旅游机构建立合作伙伴关系，或发展养老连锁机构，使用季节性空置房屋来容纳外地老人，提高海南部分地区房屋使用效率。
二、海南“候鸟”式养老的主要做法
（一）以政策支持为主，加大资金支持。海南民政部门针对老年人不断增长的养老服务需求，在养老服务体系建设方面开展了大量实地考察和召开了众多的专家研讨会，并委托中国（海南）改革发展研究院进行了大量的调研。先后出台了一系列政策文件[1]，妥善解决了未参保超龄人员参加基本养老保险等问题，完善了支持养老服务体系建设的政策体系。在资金支持方面，对于非营利性养老服务机构新建或改扩建新增的床位，财政可给予2500元的一次性建设补助。兴办非营利性居家养老服务中心和社区日间照料中心，财政也适当给予一次性建设补贴和营运补助。按照政策规定，对乡镇、街道开展居家养老服务工作给予补贴。海南全省平均每年需支出财政补助资金2700多万元。经过政府在各个方面的补贴，当前海口市振东（米铺）老年公寓已经实现了盈利。该公寓是以完全护理、本地人为主为特点的养老院，与恭和苑等以休闲、旅游、外地人为主为特点的老年公寓相比，更具社会福利性和面向低收入困难群体，它的盈利标志着政府的保底政策和民生工程的性质。
（二）以高端养老为主，辅以中、低端。课题组所调研的海口恭和苑、海南颐康中医疗养院、海口山海度假村、琼海天来泉、南国夏宫等都是以商业经营模式开展高端养老服务的，设施齐全服务优良，主要针对外地来海南旅游养老的高端老人，每月收费高达5000元以上，如恭和苑的收费标准是8000元/人·月，以预防为主的颐康收费标准是6800元/人·月，山海度假村是6000元/人·月。而三亚卓达巴哈马、三亚清平乐都是在高档社区中，物业为老人们提供类别齐全的服务；
文昌市山屿海度假、三亚大茅山庄属于中端；
海口振东老年公寓对老人每月收费是2000元左右，对全护理老人的收费是4000元不到，属于基本的社会化养老服务提供者。
（三）以外地老人为主，本地老人为辅。“候鸟”式旅游养老模式要求老人至少满足三方面条件：时间、经济条件允许、能够生活自理。这些条件对“候鸟”式养老对象有所限制，并不是所有的老人都适合，所以以外地条件较佳的老人为主。如海口恭和苑外地老人占了90%以上；
以北京、上海、广州的老人为主，其中北京来的老人占了4成。山海度假村外地老人的比例是70%多，海南当地老人的比例是20%左右。而在三亚大茅山庄主要是黑龙江地区的老人。海口振东老年公寓创办的初衷是既接待过冬老人又接待本地生活难以自理的老人，但过冬老人一般只居住2到3个月，其余时间公寓大都服务长期居住的本地老人。
（四）以保健养生为主，辅以医疗护理。海南的养老机构充分意识到健康养生和保健是老人生活的重要组成部分，积极与医院等医疗机构合作，加强健康管理、养生、医疗方面的人员配置。在保健养生方面，如海口恭和苑设计了健康改善计划，整合了北京体育大学专业的运动健身资源，按照检测、处方、锻炼课程的完整步骤，在专属的健康秘书的协助执行之下，通过科学健身、膳食等手段，最终实现自身健康状况的改善。天来泉养生俱乐部引入英国爱德华健康管理等顶尖服务，提供温泉SPA、疗养，为会员配备健康管家，建立私人健康档案，进行身心健康全面评估，量身定制高效健康建议书，纠正对健康有害的习惯，指导健康生活新方式；
进行健康干预，包括健康跟踪回访，用药指导及提醒等。在医疗护理方面，恭和苑选址在海口市人民医院（中南大学湘雅医学院附属海口医院，是与北京协和医院同级别的医院）对面，与其建立了医疗保障体系及绿色就医通道，构建了“医养结合”的社会养老新模式。天来泉与琼海市人民医院建立绿色就医通道，问诊医疗不需要排队挂号等待。海南颐康中医疗养院就是在中医院的基础上建立起来的，是一家集中医理疗、客房为一体的综合性度假保健养生基地。山海度假村内设有山海疗养院，目前设置床位110张，设两个疗区、设有传统康复医学室、体疗室、药房、医学检验科、医学影像科、理疗科、彩超室、经颅多普勒室。一期投资3600多万元。全院在册职工55名，其中卫生技术人员33人。海口市振东（米铺）老年老人在公寓内可以看小病，大病去有合作关系的琼山医院。
三、海南“候鸟”式养老对我们的启示
海南“候鸟”式养老模式中拥有着气候环境资源等众多对于安徽不可复制的方面，但也存在着可复制的因素，如利用国家战略、创新养老政策，安徽可以借鉴海南的养老实践，利用我省多方面优势，建立旅游、养老、医疗三位一体的养老服务体系。
一是抢抓国家战略机遇，促进养老和旅游的深度融合。2010年1月，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。作为国家的重大战略部署，到2020年海南将初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，并成为全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台。这一平台为海南发展“候鸟”式养老服务产业提供了政策环境，使养老与旅游两者紧密结合起来，相得益彰。这些做法也完全可以在安徽得到复制，可以利用皖南国际旅游文化示范区建设和大别山片区扶贫开发正式上升为“国家战略”的机遇，拓展旅游产业链，发展护理服务业，将养老服务融入区域发展规划之中。养老产业的发展，可以有效利用山区阳光、空气、空间资源，将原来的劣势转变为优势，实现山区经济与城市经济的对接，推动脱贫致富。
二是推进医疗卫生体制改革，创新医疗与养老的结合。海南有着完备的医疗体系，有众多的医疗机构和社区医疗服务站。如三亚市有农垦三亚医院、三亚市人民医院、解放军425医院等医疗机构。海南率先启动异地就医结算业务，目前与海南开展异地就医结算的统筹区包括黑龙江、广西、贵州、山西等，为“候鸟人群”异地就医结算提供方便。我省合肥市滨湖医院等因地制宜地利用医疗资源开展养老服务，创新了“医养结合”模式，这一模式适宜在医疗资源丰富的地区推广，杜绝养老机构内纠纷的发生。
三是借助有利区位优势，促进社会化养老的开放发展。海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。海南位于我国的最南端，南海的北部,北边有日本、韩国、俄罗斯等发达国家,南边与新加坡、马来西亚等国相邻 ,并与我国香港、台湾毗邻,这些地方有大量老人到海南过冬、休闲、旅游和居住。安徽紧靠以上海为中心的长江三角洲富庶地区，是临江近海的内陆省份，有黄山、九华山、天柱山等名山，有长江、淮河、新安江等名川，在西部大开发战略中具有独特的承东启西、连南接北的区位优势。这些区位优势为面向长三角等地区发展异地养老，实现养老机构跨区连锁发展成为可能。
四是利用不可复制的优势，有效实现养老服务创新发展。海南地处热带，年平均气温23～25℃，最冷的1月平均16～20℃，最热的7月为35～39℃，年均降水量1500毫米。这样的气候最适宜于老人们安享晚年。海南拥有大量荒废山地和丘陵，此为发展养老机构提供了土地，如东方修建的仙鹿湖度假村；
还拥有青山、海滩、浴场、温泉、氧气等资源优势。特别是空气中的负离子含量很高,空气中氧气和负氧离子含量达到每立方厘米3000个以上,远高于我国其他大城市。这些在气候、资源、环境等方面不可复制的优势，为海南打造了独特的“候鸟”养老模式。如地处五指山市太平山旅游风景区的南国夏宫酒店，空气中负离子含量为每立方厘米12000个，居全国第一。有位从安徽来的83岁老奶奶，2006年以来，每年冬天搬到海南生活后，就从没生过病，也从没住过医院。我省的文化资源优势比较明显，黄山的“争相受死”、天长的“孝子坟”和宿州的“鞭打芦花”等慈孝典故源远流长，我们可以利用黄山棠樾牌坊群等孝文化资源融入社会养老中，为社会化养老提供文化软实力的支撑，利用老人节等平台打造良好的尊老、爱老、敬老的社会化养老环境。
四、对策建议
当前，社会上出现了“农村年轻人进城务工，城市老年人下乡养老”的现象。在海南和浙江的调研中发现，两地针对其自身的自然资源优势，积极应对老龄化问题，节约生产成本；
有利老人保健养老，拉动消费。借鉴海南和浙江安吉的经验，建议如下。
一是加快旅游、养老、医疗融合发展。将养老安居作为一种消费方式,通过社会化、市场化手段来探索老年产业的发展,建立一个政府倡导、股份合作、市场运作、产权明晰、转让灵活、保障健全的新型旅游、养老、医疗为一体的综合型产业。借鉴海南与吉林社会医疗保险管理局医疗保险异地就医结算经办合作经验，逐步健全养老机构或社区中医疗费用报销（异地）办法。引入市场竞争机制,增加民间资本的投入,促进三者融合发展。
二是鼓励养老机构连锁经营。针对贫富不均现象，借鉴山屿海度假和山海度假村异地式、候鸟式、连锁式养老模式，可以由一组织串联城乡，沟通供需。鼓励我省养老产业辐射全省的各个养老机构和社区服务机构,把各自独立经营的服务网点连结起来,使养老机构之间相互协作,通过协议的方式进行联营，实现养老资源优化调配和共享。
三是合作推广“候鸟”养老服务。河南省爱馨养老集团组织当地老人来到海南过冬，开展了“互动养老”新型养老模式的探索和实施。我省可以借鉴安吉模式，凭借大别山和皖南山区等地的资源优势，拓展乡村养老模式。我省的养老机构可以与海南等地的养老机构或者旅游机构建立合作伙伴关系,实现养老机构的对接。构建“候鸟”养老服务平台，满足外地老年人来皖休闲度假、旅游观光、医疗治病等要求。
四是坚持城乡一体化发展养老服务。浙江安吉在坚持城乡一体化前提下，在以有限的财力推动本土养老、培育乡村养老方面一直走在浙江的前列。安吉开展“本土养老”服务，在农村建立微型养老机构，使老人养老离家不离土，离家不离村。搞好美好乡村建设是乡村养老的前提。在自然资源环境如阳光、空气、空间等方面，我省各地农村与浙江安吉类似，可以借鉴安吉养老服务开放发展的经验，在城市周边的农村尝试复制安吉横山坞村城乡一体的养老模式，挖掘开发农村敬老院的养老潜力，初步在广大农村建立旅游、养老、医疗三位一体的养老服务体系。逐步形成我省农村养老机构开放发展，城市养老机构向农村扩展的互动局面。
五是积极完善社会养老服务体系。逐步建立起以居家养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为支撑的社会养老服务体系。社会化养老是一个社会性的系统工程，不能孤立地发展社会化养老，应在坚持以人为本的基础上，与扩大内需联系起来。从环境、管理、收费和性质等方面对养老机构进行分级、分类，实现科学化管理。对于低收入的高龄、失能和空巢独居老人，逐步完善养老服务补贴制度。
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