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新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考4篇
新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考篇1
21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。
房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。
在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；
实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入
，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。
中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；
另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。
未来10年发展趋势和特点
文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其
，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；
其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；
再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费
的增长。
可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：
第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；
而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；
预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；
二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。
一、房地产开发完成情况
2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。
2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；
房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；
房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
二、商品房销售情况
2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
三、房地产开发企业资金来源情况
2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；
利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；
其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；
个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；
环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；
环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；
商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；
商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；
环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
五、全国房地产开发景气指数
2010年6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。
新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考篇2
丹东房地产市场现状分析
一、丹东城市概况
丹东是一个以工业、商贸、物流、旅游为主体的沿江沿海沿边城市，总面积1.52万平方公里，建城区55平方公里。下辖三县（市）【凤城市、东港市、宽甸满族自治县】、三区【振兴区、元宝区、振安区】和一个国家级边境经济合作区，总户籍人口244万，其中主城区人口80万人左右。是国务院批准的沿海开放城市，辽宁沿海经济带开发战略重点发展区域，东北东部最便捷的出海口和区域经济发展先导区。
距平壤220公里，距首尔420公里，距沈阳220公里，距大连252公里，正在建设的东北东部铁路及丹通高速公路打通了东北东部新的出海通道，将使东北东部十三个城市丰饶的资源直接面向海洋。港口吞吐量2008年达到3470万吨，力争到2015年进入亿吨大港行列。丹东民航机场正在争取成为口岸机场。
风光迷人环境优美。丹东依山、临江、面海，风景优美，气候宜人，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温9℃。森林覆盖率达66%,淡水资源丰富，人均占有水量是全国人均水平的1.5倍。
二、丹东市房地产市场综合分析
1. 环境分析：沿江区域是丹东市最好的地段，也是丹东房价最高的区域。保利地产之所以价格高，区划速度也不错，是因为一是品牌优势的炒作；
二是靠山；
三是项目规模大。城东区域的楼盘主要是元宝区和振安区的楼盘，从数量上来看是最多的。新城区现在的政府办公区、环保产业区、仪器仪表等都在建设当中，商业也逐渐配套成熟。
2. 产品分析：沿江区域的楼盘全部为高层，玫瑰庭院是底商和高层。城中的楼盘大多以多层为主，也有部分高层。城东区域的建筑以多层为主，有部分小高层。新城区住宅大多都是高层产品。
3. 价格分析：沿江的楼盘以振兴取得沿江楼盘价格最高，其次是元宝区和振安区，也就是从西往东价格从高走低。城中区域的放假大约在3500-5000之间，价格上升是因为保利地产的入驻，整个拉动了周围楼盘的房价。城东区域的房价在3200-4500之间，此区域大多是当地的开发商。新城区的房价大约在2800-4000左右。紧邻鸭绿江项目均为高档社区，20-30层高层，户型150-200平方米为主力户型，项目起价5500-5800元，均价6000元以上。
4. 客户分析：沿江区域的客户是丹东的高端客户，还有一部分东北三省投资客户，以及在丹东的朝鲜人和韩国人。城中区域客户大多是丹东本地的较多，暴力楼盘有部分投资客户，而且全款到位的很多，这也证明了丹东人购买力非常的强。城东区域的客户大多是丹东本地的卡户，以及部分投资客户。新城区的入住客户大多为丹东的高端人士和朝鲜、韩国以及东三省的偷投资客户。
5. 去化分析：沿江区域的楼盘销售都非常火爆，淡然也是存在尾盘，尾盘有两种，一种是水岸豪庭的高房价楼盘，楼层较高的，另外是玫瑰和绿江剩余的楼层不好的，一班1-4层全未销售。城中由于离市区较近，整体上销售都非常火爆。城东区域有部分楼盘去化速度一般，例如御景园从07年开始卖，到现在一起总共35栋去化率才达到80%多。
6. 户型分析：沿江区域户型大都是200左右的大户型，而且以3居为主。
三、丹东市房地产市场发展前景
1.老城区房地产市场发展滞后
（1）老城区房地产投资客户日益渐少，目前仅有20%的投资客户。
（2）沿江的土地已经基本成熟没有土地，其他区域风险大，竞争大。
（3）入驻老城区风险较大，另外新城区的土地比老城区有潜力。
2.新城区市场前景广阔
新城区的楼盘主要为新加坡城、东兴园、绿江大湖城、牛顿方式，这些楼盘的开发商有北京、江浙、温州的外地开发商校多，这些开发商的验光都是很好的，丹东新城区的发展非常有前潜力。
3.前阳地段有待开发
丹东沿江地块，老区以及新区都已成熟，没有土地，唯有前阳的沿江区域有土地可以开发，但目前还未挂牌，有待广大开发商投资开发。
四、总结
（一）房地产市场开发战略思路
1.以广告宣传为主，显著卖方市场，产品不愁销路；
2.以文化、时尚、教育的方式等比较虚的理念炒作为主，有一定竞争
3.竞争集中在产品户型、智能化、水景规划或者结构上的突破等，竞争较激烈
4.当消费者对地段、规划、绿化、户型等都进行比较后，继而在比较开发公司的信誉，品质及物业服务，竞争进入白热化
（二）在日益激烈的市场竞中如何走的更稳
1.忘记过去那一个个激动人心的销售高峰，忘记过去是那样轻而易举的获胜，现在的市场已经不是原来的爆发式增长，粗仿式经营的时代。
2.把主要的精力放在前期的设计、规划上，要花更多的资金和精力投入在前期，聘请水平更高的专业人士，现在已经不是决战后期的销售时代。
3.不要期望概念一鸣惊人，而是踏实实的做好每一个细节，这样才能经受买千锤百炼的比较。
4.比较时代，市场更多的是观望、盘整，在投入上准备的更多更充分一些，回报上期望要小一些， 不要好高骛远。
5.产品要么是差异性很大的，要么是均好性很强的东西，否则是会走进不死的灰色地带，销售好的楼盘都是靠差异性或均好性赢得市场的。
（三）丹东市房地产发展前景
在丹东市经济平稳较快发展的背景下，随着辽宁沿海经济带上升为国家战略，丹东市迎来了大开发、大开放、大发展的新机遇。从城市建设方面看，随着基础建设投资规模的不断加大，城市建设的步伐不断加快，为未来的发展提供了更加广阔的空间。从丹东市的房地产发展规划看，一系列区域规划的制定与实施，将有效地协调城市中心区域与周边区域房地产市场平衡发展，转移中心区域高度集中的住房需求，特别是在丹东新城区新建中朝公路大桥，必将为城市发展带来新一轮的房地产投资热潮。从丹东市房地产开发投资看，受市场销售量增长和价格出现稳中趋升态势的影响，房地产开发企业开发投资的积极性将进一步得到激发。
丹东地理位置优越，丹东楼市大面积发展，现在是比较时代，是丹东房地产发展的最佳机遇，丹东必将很快走出并进入楼市发展的最高境界—品牌时代是所有地产从业者孜孜追求的目标，最后，祝愿丹东市房地产市场发展更加美好。
新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考篇3
石家庄市房地产市场现状分析与思考[摘要]本文简要回顾2009年石家庄房地产市场的投资、开发情况,结合市民购房消费意向和理念,从供求关系的规模、结构等方面分析石家庄市楼市的发展趋势与对策。[关键词]房地产供求趋势
一、2009年石家庄房地产市场特点
1.房地产开发投资增长势头良好,开发面积稳步增长。2009年,全市商品房上市面积500.52万㎡,同比增长44.18%;其中批准预售面积商品房400.74万㎡,同比增长50.48%。
2.商品房销量增长幅度较大,市内各区销量差异较大。2009年,全市商品房成交面积494.65万㎡,同比增长201.41%。从商品房销售区域分布来看,裕华区是销售量最大的区域,为173.13万㎡,占总量的40.07%;长安区的销量为86.82万㎡,占总量的20.10%,位居第二位;桥西区的销量最少为29.46万㎡,占比为6.82%。3.套型结构以普通商品住宅为主。从2009年全年登记销售商品住房成交单套面积来看,90㎡以下的为86.31万㎡,占总量的19.97%;90-144㎡的为261.46万㎡,占总量的60.51%;144㎡以上的为84.28万㎡,仅占总量的19.50%。普通商品住宅(即144㎡及以下的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。
4.各路资金纷纷涌入石家庄的房地产开发。万达、恒大等品牌地产纷纷进入石家庄的房地产开发,其中恒大在2009年3月18日以19.355亿将第025号地拿下。这一价格刷新了省会土地出让实行
招拍挂制度以来的最高纪录。这些地产大鳄的进入,将对石家庄楼市的整体格局产生重大影响。
5.商品房价格略有增长。2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡,12月份成交均价为4101元/㎡,同比增长11.17%,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。从每月的成交均价看,市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势。
6.购买者结构以本地人为主。从商品住宅购买对象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消费主体,2009年本地人员购买商品住宅比例为90.36%,本省以内购买比例为6.24%,本省以外购买比例为3.4%,购买对象仍以本市居民为主。
7.二手房交易日趋活跃,成交量持续增长。2009年市区成交二手房26990套,同比增长163.57%;二手房成交均价为3869元/㎡,同比增长14.16%。
二、2009年石家庄市民购房消费调查
2009年末,石家庄搜房网推出《2009中国购房消费调查》,广大网友纷纷通过网络问卷积极参与调查。通过对调查问卷的分析可以看出石家庄市民购房的一些新趋势、新想法。下面就是部分统计结果。1.关于调查对象分析①收入(家庭年收入情况
在提交的所有问卷中,家庭年收入在5万以下的有53%,5万—9万的有30%,10万以上的有17%。②职业分布特点
在提交的所有问卷中,职业为教师、医生、公务员等的有10%,公司管理人员的有30%,公司员工的有70%,其他的有9%。根据上述收入和职业特点统计,本次调查更多地反映了在企业上班的中低收入阶层的购房消费倾向。
2.购房者对楼市较有信心,近两年内市场需求潜力很大①调查中,打算在1年内购房的占41.86%;2年内购房的占70.77%;2年内无购房计划的占29.23%,这说明大多数被调查者有购房需求,意味着石家庄潜在的房地产市场仍然很大。
②认为未来1年内房价微幅上涨的有48.06%;保持稳定的有13.95%,微幅下降的有10.18%,说不好的有27.81%。说明大多数消费者对楼市还很有信心。3.购房价格意向分析①购房的主要目的
在提交的所有问卷中,购房的主要目的为结婚用房的有27.98%,自己无房需要买房的有22.62%,改善用房的有17.62%。给父母买房的有8.33%,其他情况的有23.45%。②能承受的购房总价在提交的所有问卷中,能承受的购房总价在20万以下的有18.16%,20-39万的有38.76%,40-59万的有27.91%。60-79万有10.85%,80万以上的有4.32%。
从上面的数据可以看出,目前石家庄普通居民对房产存在较大的刚性需求,但普通居民的收入偏低,所能接受的购房总价40万以下的占到了近57%,提高普通居民的收入水平和抑制房价的过快上涨是
新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考篇4
作者：赵向东[1] 作者机构：[1]甘肃林业职业技术学院,甘肃天水741020 出版物刊名：今传媒 页码：75-76页
年卷期：2016年 第12期 主题词：新媒体;房地产广告;思考
摘要：随着社会经济的飞速发展，层出不穷的新媒体大量出现，在新媒体的巨大冲击下，中国房地产广告的发展呈现出新的变化，不论是广告媒介的类型，还是广告信息的传播方式；
不论是广告对象的行为习惯，还是广告主的特点等方面都已发生着巨大的变化。媒体融合的趋势更加明显，媒体融合一方面增强了房地产广告媒体投放精准度；
另一方面也重新塑造了房地产广告的互联网思维及营销模式。新媒体的飞速发展也为中国房地产广告带来了良好的机遇与极大的挑战。
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