下面是小编为大家整理的2022年住宅小区地下停车位权属法律问题研究（精选文档）,供大家参考。希望对大家写作有帮助!
住宅小区地下停车位权属法律问题研究3篇
【篇一】住宅小区地下停车位权属法律问题研究
XXX小区地下停车位租赁协议
（协议编号：
）
甲方（出租方）：XXX物业管理有限公司
乙方（承租方）：XXX 幢 单元 层号业主（住户）姓名：
为了便于停车场的正常管理和车辆的有序出入，XXX房地产开发有限公司将XXX小区地下停车场停车位委托给甲方进行经营管理。据此，甲、乙双方就XXX小区地下停车位租赁事宜达成如下协议。
第一条 租赁物
1、乙方向甲方租赁的XXX地下停车场第 号车位（以下简称“该停车位”），位置见《XXX地下停车场平面图》（见附件一）。
2、该停车位仅用于停泊轿车或12座以下的小型客车。
第二条 租赁期限
该停车位的租赁期自20 年 月 日起至20 年 月 日止。
第三条 租赁费用
1、该停车位租金为 元/月（含物业管理费），共计人民币 仟 佰 拾 元整。
2、租赁车位按照先付款后使用的原则，乙方需在签订本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。甲方收取费用后，不再退费。
3、甲方收取的车位租金只限于乙方车辆停放车位占用场地租金，不包含车辆保管费，即双方只构成占用车位场地租赁关系，不构成保管关系。该车辆的保险费用由乙方购买。
第四条 使用备案
1、乙方在本协议签订并向甲方缴纳该停车位的租金后，应及时向甲方提供驾驶员驾驶证、停泊车辆的行车证、车辆保险证明等进行备案。
2、乙方改变停泊车辆或驾驶人员应提前一天到甲方处进行备案变更，否则甲方有权拒绝乙方车辆进出停车场。
第五条 停车位交付
甲方应在备案当日为乙方开通地下停车场出入IC卡（将该停车位交付给乙方使用）。
第六条 协议终止及续租
1、租赁期满，乙方若需继续租赁，应在租赁期满前十天与甲方办理续租手续；
否则，将视乙方自动终止协议，该车位转租他人时不再另行通知。
2、租赁期满，乙方未办理续租手续，协议自然终止，乙方停泊车辆如继续占用该停车位，甲方将按30元/天收取停车费，并在该停车位停泊车辆移走时一次性收取。乙方若未缴纳上述费用，甲方有权拒绝该车辆驶出停车场。
第七条 停车位转租
乙方可将该车位转租给XXX小区（仅限于）的业主（住户），转租应及时到甲方登记备案，否则甲方有权将该停车位收回，本协议终止。
第八条 双方责任
1、甲方负责停车场的服务工作，保证停车位、停车场的设备设施正常运行，对停车场进行管理，制定相关停车规定，甲方对乙方违反《停车场管理规定》（见附件二）的行为，有权进行处罚，以确保不妨碍其他业主（住户）正常停车。
2、乙方应遵守甲方制定的《停车场管理规定》，以保证停车场正常运行。
第九条 所有权及维护
XXX地下停车场（停车位）的所有权属于XXX房地产开发有限公司，其维修养护工作由甲方根据XXX房地产开发有限公司的授权进行维修养护。
第十条 违约责任
1、如甲方因自身原因提前终止本协议，甲方应向乙方支付剩余租赁期的二倍租金作为违约金。
2、如乙方因自身原因提前终止本协议，乙方已缴纳的租金甲方不予返还。
3、如乙方不正确使用停车位或不按甲方的规定使用停车位的，给小区其他业主、物业使用人或甲方造成损失的乙方应予赔偿。
第十一条 争议的解决
在履行本协议过程中发生争议的，双方应平等协商解决。协商不成的双方可依法向大连开发区人民法院起诉。
第十二条 本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字（盖章）之日起生效。未尽事宜，甲、乙双方可签订补充协议进行约定， 本协议附件及补充协议与本协议具有同等法律效力。
甲方：XXX物业管理有限公司
代表：
乙方：
代表：
200 年 月 日
附件一
XXX地下停车场平面图
附件二
停车场管理规定
为规范停车场的使用及管理，维护好停车场的秩序特制定本规定：
1、进场车辆均应遵守本规定，服从车场管理人员的管理和指挥，自觉维护场内的秩序。
2、本停车场只提供车位的使用权，不承担车辆的任何损失、损毁及遗失责任。
3、进场车辆必须具备一切有效证件，包括行驶证、保险单等，车辆号码应与行驶证相符。证件不符或证件不全的车辆，本停车场禁止停放。
4、进场车辆均应按停车场收费标准缴费，未缴费车辆一律禁止停放，停车位专车专用、不得转借他人。
本停车场不仅凭IC卡出入，同时认人放行。车辆必须由专人驾驶。若非备案驾驶员驾驶，必须由原备案人陪同驾驶者到停车场管理室讲明或交亲笔委托书，方可出场。
5、停车场的停车位只供机动车辆停车使用，禁止擅自对停车位进行任何形式的隔断、改造、改变使用功能或挪作他用。
6、车辆应按停车场出入口的指示灯的指示出入，车速必须控制在15公里/小时以内。
7、进场车辆必须按指定位置停放，不得异区、异位停放、不得堵塞消防通道和地下停车场进出车路口。
8、凡漏油、漏水的带病车辆禁止进入停车场，不得在停车场内对车辆维修、加油、清洗、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。
9、停车场内严禁吸烟、禁止明火、禁鸣喇叭扰民。
10、严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。
11、车内不要存放贵重物品及重要文件，离车时要锁好门窗，不得在他人车辆旁停留。
12、保持停车位清洁，不得在停车位上存放杂物，不准在停车场内丢弃垃圾及废物。
13、进场人员不准随意动用和损坏停车场内各种指示、标牌及设施设备。
14、自行车、助动车和电瓶车应置于指定位置。
XXX物业管理有限公司
【篇二】住宅小区地下停车位权属法律问题研究
论我国住宅小区停车位的权属及相关法律问题绪论
众所周知，在经济发展中产权规则是其基本原则，由于我国经济的发展速度相对比较快，很多经济规则滞后于经济的发展。越来越多的矛盾集中在房地产及其相关的项目当中。
目前随着我国私家车的增多，小区停车位日益紧张，住宅小区内停车位究竟属于何人已经成为社会争议的焦点。然而目前我国《物权法》、《房地产法》一级其他的法律法规，均未对住宅小区停车位的产权归属做出明确而细致的规定，各种媒体争先恐后的报道这一社会现象，各个法院对于此类问题引发的纠纷也没有做出统一的判决，于是各界人士都参与了此问题的讨论。剖析小区停车位的类型和特点，有助于澄清小区停车位权属的混乱局面，减少纠纷，维护市场经济的正常秩序。
一、 选题背景
住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，车位之争在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，车位之争，必将导致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和臵业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。
2、我国小区停车位的所有权分类及现状
（一）按照小区停车位权属取得的时间分类
我国小区停车位的所有权，从时间上可以分为两类：第一类所有权为停车位的初始所有权，这类所有权为开发商所有；
第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后，停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权，不能相互混淆。在现实生活中，就第一类所有权并无争议，有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。
在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指，根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分[1]（第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有。《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。
从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：
第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记，业主只有购买或者承租该停车位后，方可拥有所有权或者使用权；
如果没有特别约定，其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位，我们称其为库，开发商对这类停车位的销售，通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行，即将特定车位与特定住宅单元相联系，一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于：捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售，而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于，这种类型的停车位，是由支付了相应对价的小区的业主所有。
第二种形式：是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售，多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限，且已将其计入公摊面积进行销售，故在开发商将房屋售出后，因小区内的土地使用权已归全体业主所有，故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中，一般是由停车者向物业公司交纳使用费，而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分，为全体业主的利益而使用。
第三种形式：在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形，开发商采取的销售方式有三种情形：分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下，将车位销售给全体业主，每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法：一种是合同注明方法，即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售，否则为分别销售；
另一种是成本计算方法，即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售，只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中，多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断，如果由全体业主分摊了此项费用，则停车位归全体业主共同共有，否则归开发商所有。相对而言，捆绑销售或者分别销售方式，其所有权的归属比较明确。在现实生活中，因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售，而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下，有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人，从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本)》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定，购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位，并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。
（二）按照小区停车位的空间位置分类
1、住宅小区地面停车位
地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在住宅小区地面上直接设臵的停车设施，一般以划线分割方式标明[2]（第104页）。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人，即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑:所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准，而地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用，它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权[7]（第39页）。
该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实际，我们认为，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。
2、住宅小区地下停车位
住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白，要确认地下停车位的权利归属，首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。然而，结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权（即相当于专有部分的所有权），亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国，房地不分离‛的原则，没有地的存在，怎么可能有房的存在呢？在转移登记时，其不能取得房地产权证，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物[7]（第400页）。另外，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此，实践当中，开发商在售房合同中约定的，停车位的产权属于卖方‛的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。当然，对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况，我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位，和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。
3、楼房首层架空停车位
楼房首层架空停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的，此处不再赘述。
4、楼房屋顶平台停车位
楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设臵的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；
也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我们知道，对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。所以，在该空间上设臵停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设臵停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。
三、现有立法造成我国小区停车位的权属不明
虽然在我国小区停车位的类型争议不大，但是关于各种类型的归属却是没有统一的标准。不仅如此，混乱的小区停车位权属还引发了许多的纷争。
据《淄博晚报》报道：“现在小区门前已经交通阻塞了，想进的进不去，想出的也出不来，我们小区居民的私家车真是有家难回啊。”淄博市张店区恒基花园的侯先生反映，没有购买或租赁该小区地下车库的私家车业主都被拒之门外，不能进小区。《南方日报》也报道：“目前清远市区小区的车位价格在7万—16万元之间，一般在10万元左右，不少业主感叹车位比车贵，纷纷表示不能接受。”《法怡网》说：“欣欣家园住宅小区的业主认为自己拥有小区地下停车场的所有权，但开发商却坚决否认，还把小区的停车位租给隔壁一家公司使用。欣欣家园小区的业主把开发商起诉到了法院”。
各种矛盾的关键在于，小区停车位的权属相当混乱，既没有明确的标准，也没有统一的界定。那么是什么造成这种混乱的局面呢？
（1）没有充足的法律法规规定是造成小区停车位混乱的主要原因
目前我国关于住宅小区停车位的权属的争端，迫切需要得到解决。从总体来看，我国法律法规关于小区停车位的权属的规定，用墨太少。翻遍《物权法》、《房地产法》、《土地管理法》以及其他法律法规，也都是只有寥寥可数的几条规定。而我国小区停车位的现状，迫切的需要按照小区停车位的分类，将其权属、业主可开发商各自的权利义务等明确的规定在法律法规中，做到有法可依，以减少因小区停车位权属所带来的混乱局面。同时，也迫切需要地方性法规发挥其作用，出台明确的规定，迅速的缓解住宅小区停车位的权属争端所带来的纠纷。
因此，具备充足的法律法规，是目前小区停车位混乱的主要的、最快捷的途径。
（二）《物权法》第七十四条规定本末倒置
由于车库、车位的归属问题，涉及到了广大业主的切身利益。因此，《物权法》第74条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。这种规定确定了广大业主对小区车位、车库的优先使用权，单从使用顺序上来讲，是保护了广大业主和开发商的利益的。但是该条规定用优先使用权避开了小区停车位的权属问题，小区停车位的权属仍处于待定的状态。小区停车位的权属都没有得到解决，那么怎么实现优先使用权？
在实践中，有相当部分的小区停车位所有权是靠业主用对价换取的，但出售停车位的天价又使得大多数业主望而叹止。有人质疑：“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买都买不起，又怎么满足业主的需要？”这些问题反映出一个核心——先解决权属问题，才能考虑优先使用权问题。
（3）小区停车位的约定取得适用上有难度
一般情况下，停车位的权属有法定与约定两种形式，《物权法》第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”采取了约定的形式。但从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决，且法定优先，约定作为补充。初看我国法条，该条的规定在小区停车位的权属还没有明确规定的情况下对当事人意思自治的一种尊重。从目前我国多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用有的是业主购买的，有的是开发商附赠的，有的是业主承租的，一般都有约定。但因开发商所处的优势地位，多数开发商都奖停车位约定归自己所有，所以该规定可能不利于业主的利益。
四、小区停车位的所有权归属的通说
车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了，使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的伪法统，一并废除了民国时期的六法全书和民法典，我国至今又还未颁布自己的民法典，加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产的确定和权利边界经常处于不确定状态，不利于对财产的保护和利用。目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种通说：
（一）合同约定说
此种观点认为，对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。《物权法》规定：建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有。从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。
（二）成本分摊说
此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中，车库所有权即为业主共有，否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的，而不是由成本决定的，开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去，也只有开发商清楚，业主几乎不可能去核定开发商的开发成本，也没有权力去核清开发商成本。因为成本是属于企业的核心商业秘密，因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。
（三）国家所有说
此种观点认为，地下车库属于地下人防工程，根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有（参见 王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第2条指出：人防国有资产是国防资产的组成部分，未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程，由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费，并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。随着城市商品房的发展，我国的人防工程建设发展迅速，人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这种情况下，仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三：第一，《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。《人民防空法》第5条规定：国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；
人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。此处只是规定了由投资者使用管理，收益归投资者所有，并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反，在没有界定所有权归属的情况下，应当认为投资者就是所有者，而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。第二，在市场经济条件下，界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。对于商品房小区的地下人防工事，国家并没有作出任何投资，因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三，如果地下人防工事属于国家所有，政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上，对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担，大量的是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权，这也是说不通的。
（四）登记说
此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有。但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车（位）库的所有权归属也是很难办到和不现实的。
五、其他国家、地区对小区停车位权属的相关规定
对于公共小区来说，停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此，各国或地区的立法中，对此问题均有所规定，我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。
（一）日本
在日本，区分所有建筑物附设之停车场被分成两类：一为屋外停车场，通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成；
另一为屋内停车场，指在区分所有建筑物内设臵的停车场，一般设在区分所有建筑物的地下或一二层，但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分，并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权，且该专用权应予以公示。但是，对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议，法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场，从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。
（二）德国
德国1973 年7 月30 日修正的《住宅所有权法》第3 条第2 项规定：以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间。亦即地上、地下之停车场皆可设，专有所有权，并能够独自让与、设定负担。（参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研容》，法律出版社1995年版，第169页）因此在德国车库作为一种独立的物，其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主，而不是作为从物，直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益，其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是，即使小区内的停车位属于全体业主共同共有，对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。
（三）法国
在法国，新公寓的建造者负有一项法定的义务：在建筑物基地内，按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为，区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产，即停车位必须另行购买，并且该区分所有建筑物之居住者以外的人，亦可购买基地内的停车位。
（四）美国
美国法律对小区内车库的制度设计，遵循两个最基本的原则，一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库做为独立的专有专有部分进行单独买卖。
可以看出，美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一，美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权，避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二，不允许小区内车库单独买卖，有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库，但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营，本身就具有区分所有性质的专门车库。
（5）我国台湾
1991年4月台湾‘内政部’营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的放空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’，不准登记为个人私有，也不准分割零售”[7]。林永订：《论地下室停车位的所有权与使用权》，载《军法专刊》第5期。该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。对此，台湾学者也有不同的看法，认为停车位既可以成为所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用[8]。
（6）我国澳门
澳门地区民法典1315条规定：“分层建筑物中之车位，如其所占之空间被适当定界，且可自接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者，亦可以为独立单位，即使该等车位之间并费相互区别及分离者亦然。被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围，当中标明本身之编号或名称。”可见，澳门地区民法典与德国法相似，也把一部分车库作为独立的物。但除了该特定的车位外，对于其他类型的停车位，澳门地区民法未作专门的规定，一般认为其属于全体业主共同共有。
这些大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国都有借鉴之处。总体来看，各国的规定大体一致，即小区停车位属于全体业主共有，停车位只可在小区业主之间进行转让；
如果小区的停车位为独立的物，则立法各异，一般允许开发商与业主协商确定其所有权。
6、对明晰小区有错误权属的建议
（1）小区车库的权属
此类车库，在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的建筑面积是计算容积率的。既然是计算了容积率的独立建筑物，该小区停车场（车库）权属就如同房屋一样，是可以登记的，业主只有购买或者承租该停车位后，方可拥有所有权或者使用权；
如果没有特别的约定，其所有权归修建停车施设的开发商所有。开发商对这类停车位的销售，通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行出让，即将特定车位与特定住宅单元相联系一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于；
捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售，而在分别销售中则将车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于，这种类型的停车位，必须是业主支付了相应的对价才能拥有其所有权。因此，此种停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车位（场）的所有权人为持有《房地产证》的当事人。
（2）地面停车位的权属
根据地面停车位的定义划分，我们可以看出地面停车位是出现在小区的道路两旁或小区空地上的一种车位，该类小区停车位所占用的土地使用权可能存在两种情况：属于国家或者属于小区。
（1）当土地所有全属于国家时：比如按照城市规划设计而设置停车位的小区道路，这些道路穿过小区，但是按照规定，所占有的土地使用权是属于国家的，即属于市政道路，那在市政道路上建立的停车场，理应归国家所有。
（2）当土地所有权属于小区时：当建造小区停车位所占用的土地，其土地使用权按照规定是属于小区宗地的，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中。那么在进行房地产规划的时候，该小区停车位所占用的土地使用权就已经归开发商所有，又因为我国《物权法》第73条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑物划内的绿地，属于业主共有，但属于诚征公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即，土地使用权属于国家的，则该停车位的所有权自然应归国家所有；
但是土地使用权属于小区的，小区停车位的初始权自然归小区所有，房地产开发商将房屋所有权转移给业主，业主取得《房屋所有权证》后，小区业主按照各自的份额共同拥有小区宗地的全部土地使用权（当然包括停车位在内），故停车位应归建筑物区分所有人（业主）共有，开发商或者物业公司无权擅自处分该小区停车位，停车位使用人在向提供看管服务的物业公司交纳看管费用后，业主共同拥有小区停车位的收益权。
（3）地下停车位的权属
说到地下停车位，我们知道它是开发商利用地下空间建造的停车位，所以我们首先来了解下地下空间在我国是什么样的性质。
在我国关于地下空间是没有明确的定性的。但从我国《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《担保法》的规定来推断，我国是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的观点，即所谓的“房随地走，地随房走”的立法模式。那么，要确定该“地下空间”性质，就要确定此处的地下停车位所依附的“地”的权属。
在我国目前有以下两种情况：
（1）该地下停车位所占用的土地由地方性法律法规规定，它的建筑物面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该中停车位类似于车库，可以拥有独立的产权。如北京市据规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。
（2）法律法规没有规定，地方性法律法规也没有规定的。一般情况下，这种地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，此时的地下停车位便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人，即全体业主。另外，从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有的使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的，也因此，实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于买方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用支出。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。
（4）地上停车位的权属
（1）楼房首层架空层停车位。由于它是建筑物地面上的第一层架空而形成的，是住宅房屋单元的从物，所以它实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能或得相应的土地使用权面积份额，其法律权利也依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），初始的登记和转移登记的时候，都不能取得独立的房地产证，它的房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。这就导致了房地产开发商在转移房地产时，不能将其约定车位房地产开发商所有，房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权依法随房屋单元的转移而转移。
因此，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
（2）楼房屋顶平台停车位。此种停车位在我国目前并不普及，但是随着我国停车位的日益紧张，楼房屋顶平台停车位也会普及起来，争议也会越来越多。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；
也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为楼顶部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我国《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的一下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共同性部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
”不难看出，房屋的屋顶平台按照建筑物区分所有权的规定是属于物权法第六章所称的共有部分，此处的屋顶平台是属于建筑物的全体区分所有人的。所以楼房屋顶平台停车位的权属也是属于全体业主共同共有的，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。
七、对于本次物权法立法内涵的分析及一些个人建议
我们学过法律的人都知道民事法律规范的核心任务为协调利益关系，立法者总是根据利益关系的不同类型，设臵相应的法律规范。民法所协调的利益关系主要包括以下三种类型：民事主体与民事主体之间的利益关系，民事主体的利益与国家利益之间的关系（民事主体在本文中仅代表单个人或单个组织，并不代表国家），民事主体的利益和社会公共利益之间的关系[10]。对于民事主体和民事主体之间的利益关系，在通常情况下，会采用任意性规范、倡导性规范或混合性规范进行调整；
对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。
首先应明确停车位权属之争所属利益的性质，即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益，还是民事主体与国家、社会公共的利益。如果其为民事主体之间利益的争议，则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整；
如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系，则应该运用强制性规范进行调整。不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系，因为停车位的情形相当复杂，如果停车位可以进行登记，则登记后的业主利益和开发商的利益都仅代表他们个人或组织，所以开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系，他们之间采取协商的形式解决利益冲突，即法律不采取强行法规范二者之间的关系。
但就目前我国住宅小区绝大多数情况是整个社区的业主的利益与开发商的利益而言，其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢？小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢？什么是公共利益呢，对于这个问题我们就要看在某一事项所涉及的众人中，是不是有多数人对该事项表示认可。如果得到多数人的认可，该事项属于，公共利益无疑。反之，如果在某一事项所涉及的众人中，有多数人对该事项不认可，则该事项必不属于，公共利益。说到这里，公共利益的内涵已经很清楚了。所谓，公共利益，必须要与公共决策结合起来，大多数人认可之事就是公共利益，大多数人不认可之事就不是公共利益[11]。
所以说什么是公共利益问题属于事实判断问题，必须结合具体的事项，由该事项所涉及的公众来决定，在立法时对哪些事项属于公共利益进行事先列举是不可能也是不实际的。由此可以得出全体小区业主的利益是经过大多数人民认可的利益（相比于单一开发商来讲）所以应该属于社会公共利益范畴，所以应由强行法进行规范。而物权法第76 条第2 款赋予当事人自主选择的权利,为任意性规范，因此背离了规范的性质,所以我认为是错误的。并且长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为：《物权法》不宜规定‘约定优先’，而应另辟蹊径。（王谨著 公共物业所有权归属的《物权法》分析）并且从国外的制度上看没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以法定加约定的方式来解决，且法定优先，约定作为补充。所以本人认为，如果法律强制规定停车位属于业主的共同所有可能更有利于保护业主的利益，更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。既应用强行法进行明确规定：停车位的所有权归全体业主共有，只有这样才能避免开发商利用自己占着卖方市场而钻法律漏洞损害广大业主的利益。只有真正的使约定变为法定，才能维护最根本的我国广大业主的利益。
综上所述，在建筑物区分所有权领域中，停车位（库）的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。
结束语
明确小区停车位权属是经济发展中不可避免的问题，我们理应重视。小区停车位权属的不明确会造成社会经济的不稳定，因此，研究小区停车位的类型，特点，国内外的相关规定及解决方案，综合运用各种手段，多管齐下，形成有效的措施，以期望对小区停车位的权属有个明确的界定，避免由此造成的混乱局面，促进经济的发展。
在此过程中，我们要根据社会经济的发展来变换眼光地看待和研究此问题，不仅要结合国外相关问题的发展趋势，更要结合我国人多地少、经济增长快、私家车数量上升快的特点，有目的地分析造成该问题的原因和本质，有重点地指定相关方针政策，通过立法或者法院的判例，有效地根治小区停车位权属不清这一矛盾。
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【篇三】住宅小区地下停车位权属法律问题研究
商品住宅小区车位权属问题的法律指引
住宅区车位所有权和收益权的归属问题一直以来都是社会关注和争议的焦点。2007年10月1日即将生效的《中华人民共和国物权法》，作为一部基本法却对车位这一具体财产的归属作出规定，可见这个问题的重要和敏感。对万科来说，车位权属问题不仅涉及到巨额的资产，更关系到公司的诚信和社会形象，因此必须十分谨慎地操作。2004年4月，集团审计法务部曾就此问题制定了《商品住宅小区车位权属问题的法律指引》。现结合物权法规定，重新修订该指引，请各经营单位照此执行。遇有情况特殊需要变通时，应提前将方案和理由报集团销售和风险管理部门。
一、车位、车库应当首先满足业主的需要
这是物权法关于车位问题的一项基本原则。实践中如何体现，目前最高立法、司法和行政机关都没有明确的规定。从一些专家的观点来看，主要应当做到以下几点：
1、按规划指标建足车位。这也是开发商的法定义务。随着业主对车位问题的重视程度提高，少建车位将引发重大的投诉。在规划及施工时一定要保证车位数量不低于规划指标，分期开发的，车位的分期配置比例要合理。
2、控制租售对象。
1）开发商销售车位，只面对小区业主；
出租车位对象可以是业主或者使用人。不向其他人销售或者出租车位。即便是小区业主，也不支持以投资为目的的购买和租赁。原则上只向每户出售或者出租一个车位。业主以其他业主名义购买或者租赁的，我方不予干涉。
2）房屋承租人租用产权属于开发商的车位的，租赁期限不应超过其承租房屋的租赁期限。
3）在业主公约和车位租售合同中都要明确约定，购买人或承租人不得将车位转让、出租给业主或使用人以外的人。
二、各种类型车位的产权约定
根据物权法第七十四条第二款的规定，规划内的车位可以出售、出租、附赠。结合万科的传统作法和客户关系考虑，对地面、地下、架空、人防四类车位的产权，建议作出如下处理：
1、红线内规划的露天停车位
此类车位过去万科均未主张产权。虽然物权法规定，凡规划车位开发商均可处分，但目前社会公众对此仍有争议。从实际情况看，这类车位除了占用土地之外，并无太多的建设投资。从避免纠纷的角度，宜按以下原则处理：
1）对少数位置特殊、与特定房屋有天然密切联系、适于附赠的露天车位，可以附赠给该房屋买受人，以提高该房屋的使用功能和性价比。
2）其它露天车位，均约定为业主共有。
3）对附赠车位的具体位置，应在销售前明确，并在销售信息展示中明示。
4）为商业设施规划的露天车位，可以根据项目不同情况，约定为全体业主共有，或商业业主共有。
5）有附赠车位的房屋买卖合同，在补充条款中载明：“位于××的×号车位随本合同项下房屋附赠。将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件，登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。
其它房屋的买卖合同补充条款中载明：“本期（小区）内规划的露天车位，除已在销售现场公示并在相关买卖合同中约定附赠的以外，属于本期（小区）业主共有。”
2、地上车库、地下停车位、架空层停车位
除专属于特定房屋的车库，随房屋产权一并转移外，此类车位所有权属于开发商。操作时应注意以下要点：
1）依照集团成本管理规定，单独核算成本。
2）在所有的买卖合同、销售资料中明示：“本期（小区）内的地上车库、地下停车位、架空层停车位为出卖人投资建造，所有权属于出卖人。出卖人本着首先满足业主需要的原则，对车位进行销售（出租），售价（租金）另行约定。”
3）在车库、车位买卖合同中，明确“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；
登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。
3、地下人防车位
开发商投资修建的人防工程，所有权和收益权属于开发商。此类车位与普通地下车位的区别，仅在于它负担了平时使用不得妨碍战时人防功能的法律义务，战争状态时，国家有权征用。操作时应注意以下要点：
1）在销售信息和所有的商品房买卖合同中明示：“本期（小区）地下车库属于人防工程，由出卖人投资建设，所有权属于出卖人。”有的地方政府不允许销售人防车库，也不允许在合同中约定人防车库产权归开发商的，或者强制要求开发商必须向政府移交人防车库的，则可以在商品房买卖合同中变通约定为：“本期（小区）地下车库属于人防工程，由出卖人投资建设，不属于业主共有财产。”
2）在销售或者出租人防车库的合同中，要特别约定：“本车位属于人防工程，平时只能作停车使用，不得改作其它用途，不得影响其防空效能。战时国家有权征用。”
3）在允许销售但尚不具备办证条件的地方，应在买卖合同中约定：“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；
登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。
三、规划之外增设的停车位。
规划以外，占用业主共有的道路、绿地或者其他场地改造的车位，属于业主共有。这部分车位多数是交付后随着使用的需要而增设，故在销售时不涉及明确权属等问题。但在改建时，要取得该区域多数业主同意，并不得损害相邻业主的利益。
四、其它注意事项
1、避免在《土地使用权出让合同》中对车位作出不利约定。
鉴于多数土地使用权出让合同由政府单方面确定条件，无协商修改的余地，如果其中约定了地下、人防、架空车位属于业主共有或无偿使用，我方就要在成本上妥善处理，不要再作任何收益的考虑。在土地使用权出让合同有协商可能的情况下，应争取在其中约定为“人防车位、地下/架空层车库的权属依照物权法规定”或者“人防车位、地下/架空层车库的权属由开发商与买受人约定”。
2、广告宣传要避免误导。
除非每户附赠一个车位的情况下，即使车位比达到1：1，也不能在广告和其它宣传资料中说“每户一个车位”，以避免让客户误认为每户附赠一个车位。要准确宣传车位（车库）的权属和数量，属于开发商所有的，要明确告知未来是出售还是出租。如宣传“可买可租”，日后必须给业主提供租或买的两种选择，而不能由我方确定只卖或是只租。
3、对政府不合理的规定不宜对抗。
地方政府违反物权法原则作出车位权属或管理的错误规定的情形相当普遍。这种情况下，我方不宜与之对抗，如其要求是刚性的，则应服从，但可以通过恰当途径沟通，表达我方利益诉求，争取其修改不合理的规定。相信随着物权法的深入人心，这种情况会逐渐减少。
4、销售已出租的车位，要尊重承租人的权利
已出租的车位要销售时，承租人有同等条件下的优先购买权。出卖人应当书面通知承租人，并取得承租人放弃优先购买的答复或者证明。未保障承租人优先购买权的销售合同，承租人有权申请法院撤销。
出租车位售出后，承租人仍有权按原条件使用至合同到期，此期间的租金归买受人所有。我方不能以车位售出为由，强迫承租人退租，或者未经协商一致，而单方面调换其它车位。强行收回或者改变租赁条件，是损害承租人用益物权的行为，要承担侵权赔偿责任。
5、销售或租赁车位，要考虑客户关系和日后管理的负担。
车位的租售安排关系到众多业主的实际利益，也是影响客户关系的重要因素，因此在方案确定前应与客户关系部门、物业管理公司周密研究，把握好销售和出租的比例和节奏。在实现经济利益与维护客户关系发生冲突的情况下，优先考虑客户关系的维护。
附：相关法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；
物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
四、一辈子孤单并不可怕，如果我们可以从中提炼出自由，那我们就是幸福的。许多长久的关系都以为忘记了当初所坚持与拥有的，最后又开始羡慕起孤单的人。
五、恋爱，在感情上，当你想征服对方的时候，实际上已经在一定程度上被对方征服了。首先是对方对你的吸引，然后才是你征服对方的欲望。
六、没有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔……
七、和你在一起只是我不想给任何人机会。
八、一个人总要走陌生的路，看陌生的风景，听陌生的歌，然后在某个不经意的瞬间，你会发现，原本是费尽心机想要忘记的事情真的就那么忘记了。
九、无论我们爱过还是就这样错过，我都会感谢你。因为遇见你，我才知道思念一个人的滋味；
因为遇见你，我才知道感情真的不能勉强；
因为遇见你，我才知道我的心不是真的死了；
因为遇见你，我才知道我也能拥有美丽的记忆。所以，无论你怎么对待我，我都会用心去宽恕你的狠，用心去铭记你的好。
十、爱情需要的是彼此互相的照顾，当我们心爱的人累了，我们不是坐在一边不理，而是多陪对方谈谈心，对方需要什么的时候，自己尽量的满足对方的需求，至少可以让对方知道，在自己身边的感觉是如此的温暖。
十一、自从你出现後，我才知道原来有人爱是那麽的美好
十二、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。
十三、有一些人，这一辈子都不会在一起，但是有一种感觉却可以藏在心里守一辈子。
十四、不要轻易说爱，许下的承诺就是欠下的债！
十五、不管你是多么的爱对方，但千万不可当第三者。细想，默然。因为知道，这样的故事一开始便注定了结局，一开始就注定在这个故事里，很多人会受伤。离开的总是要离开，挽留不住，就像彼岸花，穷其一生，花叶仍是生生相错。
十六、什么叫快乐？就是掩饰自己的悲伤对每个人微笑。
十七、爱情与视力无关，任你看得再怎么清楚，在爱里只有模糊。因为太聪明太理智就没有办法恋爱，爱情根本是盲目的。
十八、恋爱就像剪头发，这种事情不到最后是不知道结果的，结果能否令每个人皆大欢喜，无人保障，但是一切都是自己的选择。
十九、因为爱过，所以慈悲：因为懂得，所以宽容。
二十、那些随风散落的微笑眼神，仿似落寞诗人的爱情诗句，一段一段，错落成行。孤独的钟鸣彻夜悲鸣，那些如花容颜，终不敌过时间切割的颓败，我们忧伤的仰望阳光，看流年未亡，年华尽耗。
二十一、一个人一生可以爱上很多的人，等你获得真正属于你的幸福之后，你就会明白一起的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。
二十二、爱一个人，由天由人却由不得自己。不由自主只因刻骨铭心，不离不弃只因无法代替。总是心有期待，才有灯火阑珊处的望眼等待；
总是情怀善待，才有心甘情愿地付出所有，习惯的依赖。也许你的世界一无所有，但在爱你人的心里，你就是全世界。珍惜一个深爱你的人，更要珍藏一颗为你融入生命的心。
二十三、就在我以为一切都没有改变只要我高兴就可以重新扎入你的怀抱一辈子不出来的时候，其实一切都已经沧海桑田了，我像是一躲在壳里长眠的鹦鹉螺，等我探出头来打量这个世界的时候，我原先居住的大海已经成为高不可攀的山脉，而我，是一块僵死在山崖上的化石
二十四、幸福，不是长生不老，不是大鱼大肉，不是权倾朝野。幸福是每一个微小的生活愿望达成。当你想吃的时候有得吃，想被爱的时候有人来爱你。
二十五、有时，爱也是种伤害。残忍的人，选择伤害别人，善良的人，选择伤害自己。
二十六、如果，不幸福，如果，不快乐，那就放手吧；
如果，舍不得、放不下，那就痛苦吧。
二十七、这个世界就这么不完美。你想得到些什么就不得不失去些什么。
二十八、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。
二十九、无数次在梦的意境，勾勒你的样子，那样的虔诚，和你的心灵一样，一生刻骨。
三十、有人背叛你，你却想挽回。有人不爱你，你却讨好他。何必为爱委屈自己。一个人如真心爱你，绝不会对你忽冷忽热；
一个人如真心想追你，绝不会跟你玩暧昧。与其卑微的恋爱，不如选择单身。
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